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未进行变更登记 土地互换合同是否有效
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发布时间: 2015-07-03
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【案情】
黄小秋与李章是叔嫂关系，1993年双方达成口头协议，李章用其位于“拉烘”的一块面积为1.8亩左右的耕田与黄小秋位于“拉封”的1.71亩耕田（低洼田）相交换。之后，李章在换来的田里经营鱼塘。由于是二人私下互换的合同，当2001年南丹县人民政府第二次土地延包时，双方未对土地承包经营权证作出变更，证上标注的仍然是原承包时记明的地块。互换近二十年后黄小秋对换地感到后悔，遂向南丹县人民法院提起诉讼，请求判令李章返还所交换的耕田。
【争议】
第一种意见认为：双方对交换期限约定不明，且第二次延包时双方并未对土地承包经营权证作出变更，故互换合同无效，任何一方可随时要求换回土地。
第二种意见认为：双方对交换期限约定不明，互换应视为整个承包期内的互换，包括延包后的承包期，没有办理变更登记手续并不影响互换合同的效力。
【审判】
南丹县人民法院经审理后认为，双方对互换耕田的基本事实、时间、地点均无异议，只对互换是否有期限有分歧，被告认为是换绝，没有期限；而原告认为互换是有期限的，即“待其儿子长大后原告要回交换的耕田”，因原告的这一主张，无任何证据予以证明，按照相关法律的规定应视为没有约定期限。在双方没有约定互换期限的情况下，互换应视为整个承包期内的互换，包括延包后的承包期。法律规定当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续，但这一规定并非强行性规定，当事人可以自主决定是否办理，没有办理变更登记手续并不影响互换合同的效力，只是不能对抗已经办理登记的第三人。所以，黄小秋要求返还互换的耕田，理由不充分，证据不足，没有法律依据，法院遂判决驳回其诉讼请求。
【评析】
土地互换合同是土地承包经营权的交换。在农村，村民之间互换合同或者转让合同时有发生。本案涉及两个方面的问题：
一、互换合同的效力
1、《农村土地承包法》第四十条规定，承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。双方当事人在土地承包经营权属于同一集体经济组织的前提下，基于自愿原则互换土地且互换行为不违反法律、法规，亦不损害他人的权益的，互换合同有效。2、《农村土地承包经营权流转管理办法》第十七条规定：“同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。”从此法条可以看出，法律规定当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续，但这一规定并非强行性的，当事人可以决定是否办理，没有办理变更登记手续并不影响互换合同的效力，只是不能对抗已经办理登记的第三人。另外，《农村土地承包法》第三十八条规定，土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。该项规定是对土地承包经营权流转公示的限制。互换不需经发包方同意，《解释》第十四条规定，承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。
二、互换行为的期限
在互换合同有效的前提下，未明确约定期限，一方可否随时主张收回土地？答案是否定的，互换行为虽然未进行变更登记，但对当事人仍有约束力，且该互换行为系基于双方协商一致的，是对等的享有物的权利，当事人的法律地位亦平等，其互换是当事人的意思自治行为，故一方主张收回土地，其违背了当事人协商一致的法律规定。综上，当事人之间的互换行为除明确约定期限外，应认定为整个承包经营权期间的互换，当事人不能基于没有期限的互换行为而随时要求解除互换流转合同。
黄小秋与李章是叔嫂关系，1993年双方达成口头协议，李章用其位于“拉烘”的一块面积为1.8亩左右的耕田与黄小秋位于“拉封”的1.71亩耕田（低洼田）相交换。之后，李章在换来的田里经营鱼塘。由于是二人私下互换的合同，当2001年南丹县人民政府第二次土地延包时，双方未对土地承包经营权证作出变更，证上标注的仍然是原承包时记明的地块。互换近二十年后黄小秋对换地感到后悔，遂向南丹县人民法院提起诉讼，请求判令李章返还所交换的耕田。
【争议】
第一种意见认为：双方对交换期限约定不明，且第二次延包时双方并未对土地承包经营权证作出变更，故互换合同无效，任何一方可随时要求换回土地。
第二种意见认为：双方对交换期限约定不明，互换应视为整个承包期内的互换，包括延包后的承包期，没有办理变更登记手续并不影响互换合同的效力。
【审判】
南丹县人民法院经审理后认为，双方对互换耕田的基本事实、时间、地点均无异议，只对互换是否有期限有分歧，被告认为是换绝，没有期限；而原告认为互换是有期限的，即“待其儿子长大后原告要回交换的耕田”，因原告的这一主张，无任何证据予以证明，按照相关法律的规定应视为没有约定期限。在双方没有约定互换期限的情况下，互换应视为整个承包期内的互换，包括延包后的承包期。法律规定当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续，但这一规定并非强行性规定，当事人可以自主决定是否办理，没有办理变更登记手续并不影响互换合同的效力，只是不能对抗已经办理登记的第三人。所以，黄小秋要求返还互换的耕田，理由不充分，证据不足，没有法律依据，法院遂判决驳回其诉讼请求。
【评析】
土地互换合同是土地承包经营权的交换。在农村，村民之间互换合同或者转让合同时有发生。本案涉及两个方面的问题：
一、互换合同的效力
1、《农村土地承包法》第四十条规定，承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。双方当事人在土地承包经营权属于同一集体经济组织的前提下，基于自愿原则互换土地且互换行为不违反法律、法规，亦不损害他人的权益的，互换合同有效。2、《农村土地承包经营权流转管理办法》第十七条规定：“同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。”从此法条可以看出，法律规定当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续，但这一规定并非强行性的，当事人可以决定是否办理，没有办理变更登记手续并不影响互换合同的效力，只是不能对抗已经办理登记的第三人。另外，《农村土地承包法》第三十八条规定，土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。该项规定是对土地承包经营权流转公示的限制。互换不需经发包方同意，《解释》第十四条规定，承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。
二、互换行为的期限
在互换合同有效的前提下，未明确约定期限，一方可否随时主张收回土地？答案是否定的，互换行为虽然未进行变更登记，但对当事人仍有约束力，且该互换行为系基于双方协商一致的，是对等的享有物的权利，当事人的法律地位亦平等，其互换是当事人的意思自治行为，故一方主张收回土地，其违背了当事人协商一致的法律规定。综上，当事人之间的互换行为除明确约定期限外，应认定为整个承包经营权期间的互换，当事人不能基于没有期限的互换行为而随时要求解除互换流转合同。
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