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广东中山：地块闲置原因多 开发商大吐苦水
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发布时间: 2015-07-03
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非典型闲置原因复杂：
1、政府延期交地无法开发
2010年，本土一开发商获得1宗城区北部的商住用地，在交付足额的土地费用后，与所在地的村委会签下土地转让合同。本想着2011年可以开工，没想到遇到了拦路虎：在地块北面，有一个水塘的权属问题一直纠缠不清，导致地块无法正常开发。项目经理陈华(化名)多次与当地村委协商，却被告知：水塘的拥有方不愿意迁走，要求开发商补偿经济损失。
“我们是通过正规的手续拿地，凭什么要支付额外的费用呢?”陈华说，为此，土地开发事宜被搁置下来。“土地证都办下来了，就是不让开发，公司上下都愁死了。”
现在，陈华的公司拿地时，都会先到现场彻底考察附着物的权属情况和处理情况，与土地所在的村委或区域政府谈妥后才小心翼翼签订土地协议条款。
2、开发商内讧建设停顿
如果说政府迟交地或属于政府问题，不会深究，但一旦涉及到开发商本身的内讧，也有可能在万事俱备的情况下“独欠东风”。
板芙镇一块商住地就是一个很好的例子。杨强(化名)3年前拿了一块土地，原本打算转手，但此时房地产热席卷中山，他打算自己当开发商，注册了公司。
由于杨强手头的资金不足，2010年，他找到赵斌(化名)。后者手头有着不少闲钱，却苦于没有合适的土地。两人一拍而合，签订合同：赵斌为杨强组建的房地产公司的新股东，返还部分原地主地价款，占90%的公司股份。而原地主杨强则以部分土地入股，占10%公司股份。
当双方都满意这样的合同分配时，在公司运营初期，意想不到的事情发生了：杨强虽作为10%股份持有者，但他认为作为土地持有人，运营事务应该由他亲力亲为主持，赵斌只是出资方，不应该插手公司的运作。赵斌却不同意，他认为自己作为主要的出资人，理应主导公司的事务。双方因为职位分配的问题发生了分歧，公司的运作及土地的开发就这样停了下来，杨强和赵斌希望从房地产开发中盈利的愿望也因为意见不合而落空了。
3、用地性质随区域规划变了
R公司在中山运营了多个住宅项目，却鲜见在商业地产上有建树。“我们公司的长处不是商业，老板自己很清楚的。”该公司一高层向记者透露。
在东区，该公司有一幅住宅用地，本打算几年前就开发，现在却一直闲置，对此，该开发商的高层更多地表示无奈。“不是我不想开发，但是现在那片区域的规划全改了，连土地的用途都改成商业用地，硬要做成写字楼，销售难啊。”
他所说的，是指东区在早些年规划的C B D核心商务区。作为中山城区最重要的发展落脚点之一，东区部分土地的性质受控制性规划的影响，已经发生了更改。而这次的更改，刚好就落到了R公司的地块上。此时R公司已经完成了地块的初期规划，并准备报建手续。对于地块由“住宅”变成“商业”，该公司高层不无愤慨：“在政府的干预下，东区这边将会有很多的写字楼项目，一时三刻怎么消化得了。而且我们并没有开发过写字楼，这不是明摆着要我们亏本么?”就这样，这块地一直不见动静，而该公司还希望，通过其他渠道，把土地性质改回来。
4、置换地块的尴尬
“有时，一旦涉及地块置换，往往能够准时开工的地块，就会一拖再拖。”一本土代理商营销总监告诉记者，在区域发展中，政府会根据相关规划求开发商兼顾公共部分，若涉及临时增加的公建配套须动用到开发商的土地，则会根据实际情况，与开发商协商置换地块，来补偿开发商的损失。
“在三旧改造项目身上，政府的干预会更多些。”他以中山最近一个大型三旧改造项目为例：在城区内，一块空置了近4年的约10万平方米大型商住地块，早于2008年被某集团高价收购。然而本应该两年后要动工的地块，却迟迟不见动工。有熟知该项目开发商的人士称，开发商根本不差钱，政府内部也为该项目打开绿灯，按理说应该能够快速开发才是。
“撇除市场因素的影响，据我所知，该地块在政府部门对片区的规划中，涉及到交通改造，这就是一直谈不拢的原因。”原来，政府规划的一条市政路，刚好占用了地块的部分土地面积。开发商希望通过容积率的修改作为弥补，并要求置换合适的土地作为补偿。“我们提出要置换40-50亩的土地，但要寻找价格合适的相似地块并不容易。”开发商对置换的土地不满意，因此这场与政府之间的拉锯战就展开了。
5、村民事后“反价”
在中山西（农用地、商住地、工业地）北部一经济大镇，一外来开发商曾与某村委会进行磋商，以股权形式进行土地开发合作：也就是村委会作为土地拥有者，出地;开发商作为投资方，出资。
在开发合同上，双方就如何分红一事达成一致：按照当时100万元/亩的土地计算，开发土地共100亩，即土地款为1亿元，其中开发商投资4千万，即一共投资1.4亿元。在分成中，开发商将1亿进行计算，转换为日后开发出来的商铺，作为给村民的补偿。
这份合同经过村委会投票后，通过人数达七成，满足了通过的条件。于是开发商拿到土地证后，准备开发的事宜。
正当开发商把前期规划递交给规划局进行报建手续时，中途却杀出程咬金：有不满投票结果的村民提出，假如未来房价及土地升值翻倍，1.4亿元变成2.8亿元，而开发商仅给回价值1亿元的商铺，这并不公平。
“这些村民后来鼓动其余的村民来闹事，大拉横幅，整个工地现场一片狼藉，根本无法动工。”有知情人士透露，由于担心村民骚乱，当地政府也选择了“睁一只眼闭一只眼”，并要求开发商与村民重新签订合同。
此时开发商认为：我已经通过合法途径拿到土地证，而且合同上与村委会的合同也非常明晰，为什么要我们做出让步呢?在拒绝和解后，开发商干脆把地块闲置下来。
6、多次转手未能动工
十几年前，城区某村村内的土地被村民们分割为宅基地，并到国土局办理了土地证书。而这些村民拿地后，不会全部用来建造住房，有些人干脆把土地转手卖给了一些炒家，而这些炒家则陆续在手中囤积地块，以便在适当的时候转让出去。
不过，这些私人用地一方面没有约定开发年限，另一方面则私人并没有开发房地产的条件，需拥有一定资金的法人成立公司后才能开发。因此，这些流转中的土地就被闲置了。
1、政府延期交地无法开发
2010年，本土一开发商获得1宗城区北部的商住用地，在交付足额的土地费用后，与所在地的村委会签下土地转让合同。本想着2011年可以开工，没想到遇到了拦路虎：在地块北面，有一个水塘的权属问题一直纠缠不清，导致地块无法正常开发。项目经理陈华(化名)多次与当地村委协商，却被告知：水塘的拥有方不愿意迁走，要求开发商补偿经济损失。
“我们是通过正规的手续拿地，凭什么要支付额外的费用呢?”陈华说，为此，土地开发事宜被搁置下来。“土地证都办下来了，就是不让开发，公司上下都愁死了。”
现在，陈华的公司拿地时，都会先到现场彻底考察附着物的权属情况和处理情况，与土地所在的村委或区域政府谈妥后才小心翼翼签订土地协议条款。
2、开发商内讧建设停顿
如果说政府迟交地或属于政府问题，不会深究，但一旦涉及到开发商本身的内讧，也有可能在万事俱备的情况下“独欠东风”。
板芙镇一块商住地就是一个很好的例子。杨强(化名)3年前拿了一块土地，原本打算转手，但此时房地产热席卷中山，他打算自己当开发商，注册了公司。
由于杨强手头的资金不足，2010年，他找到赵斌(化名)。后者手头有着不少闲钱，却苦于没有合适的土地。两人一拍而合，签订合同：赵斌为杨强组建的房地产公司的新股东，返还部分原地主地价款，占90%的公司股份。而原地主杨强则以部分土地入股，占10%公司股份。
当双方都满意这样的合同分配时，在公司运营初期，意想不到的事情发生了：杨强虽作为10%股份持有者，但他认为作为土地持有人，运营事务应该由他亲力亲为主持，赵斌只是出资方，不应该插手公司的运作。赵斌却不同意，他认为自己作为主要的出资人，理应主导公司的事务。双方因为职位分配的问题发生了分歧，公司的运作及土地的开发就这样停了下来，杨强和赵斌希望从房地产开发中盈利的愿望也因为意见不合而落空了。
3、用地性质随区域规划变了
R公司在中山运营了多个住宅项目，却鲜见在商业地产上有建树。“我们公司的长处不是商业，老板自己很清楚的。”该公司一高层向记者透露。
在东区，该公司有一幅住宅用地，本打算几年前就开发，现在却一直闲置，对此，该开发商的高层更多地表示无奈。“不是我不想开发，但是现在那片区域的规划全改了，连土地的用途都改成商业用地，硬要做成写字楼，销售难啊。”
他所说的，是指东区在早些年规划的C B D核心商务区。作为中山城区最重要的发展落脚点之一，东区部分土地的性质受控制性规划的影响，已经发生了更改。而这次的更改，刚好就落到了R公司的地块上。此时R公司已经完成了地块的初期规划，并准备报建手续。对于地块由“住宅”变成“商业”，该公司高层不无愤慨：“在政府的干预下，东区这边将会有很多的写字楼项目，一时三刻怎么消化得了。而且我们并没有开发过写字楼，这不是明摆着要我们亏本么?”就这样，这块地一直不见动静，而该公司还希望，通过其他渠道，把土地性质改回来。
4、置换地块的尴尬
“有时，一旦涉及地块置换，往往能够准时开工的地块，就会一拖再拖。”一本土代理商营销总监告诉记者，在区域发展中，政府会根据相关规划求开发商兼顾公共部分，若涉及临时增加的公建配套须动用到开发商的土地，则会根据实际情况，与开发商协商置换地块，来补偿开发商的损失。
“在三旧改造项目身上，政府的干预会更多些。”他以中山最近一个大型三旧改造项目为例：在城区内，一块空置了近4年的约10万平方米大型商住地块，早于2008年被某集团高价收购。然而本应该两年后要动工的地块，却迟迟不见动工。有熟知该项目开发商的人士称，开发商根本不差钱，政府内部也为该项目打开绿灯，按理说应该能够快速开发才是。
“撇除市场因素的影响，据我所知，该地块在政府部门对片区的规划中，涉及到交通改造，这就是一直谈不拢的原因。”原来，政府规划的一条市政路，刚好占用了地块的部分土地面积。开发商希望通过容积率的修改作为弥补，并要求置换合适的土地作为补偿。“我们提出要置换40-50亩的土地，但要寻找价格合适的相似地块并不容易。”开发商对置换的土地不满意，因此这场与政府之间的拉锯战就展开了。
5、村民事后“反价”
在中山西（农用地、商住地、工业地）北部一经济大镇，一外来开发商曾与某村委会进行磋商，以股权形式进行土地开发合作：也就是村委会作为土地拥有者，出地;开发商作为投资方，出资。
在开发合同上，双方就如何分红一事达成一致：按照当时100万元/亩的土地计算，开发土地共100亩，即土地款为1亿元，其中开发商投资4千万，即一共投资1.4亿元。在分成中，开发商将1亿进行计算，转换为日后开发出来的商铺，作为给村民的补偿。
这份合同经过村委会投票后，通过人数达七成，满足了通过的条件。于是开发商拿到土地证后，准备开发的事宜。
正当开发商把前期规划递交给规划局进行报建手续时，中途却杀出程咬金：有不满投票结果的村民提出，假如未来房价及土地升值翻倍，1.4亿元变成2.8亿元，而开发商仅给回价值1亿元的商铺，这并不公平。
“这些村民后来鼓动其余的村民来闹事，大拉横幅，整个工地现场一片狼藉，根本无法动工。”有知情人士透露，由于担心村民骚乱，当地政府也选择了“睁一只眼闭一只眼”，并要求开发商与村民重新签订合同。
此时开发商认为：我已经通过合法途径拿到土地证，而且合同上与村委会的合同也非常明晰，为什么要我们做出让步呢?在拒绝和解后，开发商干脆把地块闲置下来。
6、多次转手未能动工
十几年前，城区某村村内的土地被村民们分割为宅基地，并到国土局办理了土地证书。而这些村民拿地后，不会全部用来建造住房，有些人干脆把土地转手卖给了一些炒家，而这些炒家则陆续在手中囤积地块，以便在适当的时候转让出去。
不过，这些私人用地一方面没有约定开发年限，另一方面则私人并没有开发房地产的条件，需拥有一定资金的法人成立公司后才能开发。因此，这些流转中的土地就被闲置了。
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