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最高法提审南天一花园侵权案 小区配套楼权属引热议
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发布时间: 2015-07-03
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中广网深圳7月12日消息 据中国之声《新闻晚高峰》报道，业主委员会与开发商、物业产生纠纷时有发生，二深圳福田区南天一花园小区侵权案却历时11年，至今打了21场官司，终于将迎来最终结果。11日，最高人民法院开庭再审此案，小区内两栋配套小楼权属成为业主委员会和深圳市城建集团争议的焦点。
11年，业委会和开发商及物业之间的纠纷难以一句话说清。
深圳市福田区南天一花园是深圳市城建集团上世纪80年代末期开发的商品房住宅小区，由三幢高层住宅楼组成，小区内有二栋配套公用管理用房。
1991年1140户业主入住小区，并先后办妥领取《房地产证》。
1995年物业公司对小区架空层和配套小楼改造。将其改装为店铺，出租牟利，架空层里一度存在38家色情发廊，业主们不胜其扰，工程师范国振奔走呼吁，业主委员会成立。2001年4月开始对小区的架空层以及两栋小楼的归属问题展开了一系列的诉讼。
经过20场诉讼，业主先后追讨回了开发商下属物业公司卷走的80万元住宅本体维修基金及利息共105万，拆除了开发商私自搭建的违法建筑，法院也认定开发商、物业管理公司等利用架空层出租牟利行为造成侵权事实，判赔给业主145万元。但在追讨迄今仍被开发商占用并出租的两栋配套小楼时，诉讼请求遭广东省高法驳回。
2012年9月，业委会向最高人民法院提交了民事再审申请书。11月15日，最高法院派员在广东省高院组成合议庭听取了双方申诉，今年1月决定提审此案。7月11日，第21场官司在最高法开庭。
由于案件已经过多次审理，事实及证据已经充分，业委会和城建集团、物业监理公司均没有提供新的证据，但就小楼权属问题进行了一轮激烈辩论。
业委会代理律师吴耀鸿：主要的焦点就是这两栋小楼究竟是属于全体业主共有的部分，还是开发商专有的部分。我们主张是全体业主共有的部分。
吴耀鸿认为，根据《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。凡不能判定“专有”，则为“共有”。而深圳城建集团希望法院考虑到20世纪90年代初期，在没有全国性法律规定的情况下，应该“谁投资谁受益”。
南天一业委会主任范国振对这种观点坚决不能认同。
范国振：他这房子没有土地权授证明，怎么能属于他的呢？另外它是在我们红线图里面，行政部门出示了文件，他是属于公用面积，不可以作为他们私人所有，应该恢复给全体业主。更重要呢，在规划里面，这两个小楼是作为居委会和管理用房。
深圳城建集团还强调，根据《物权法》规定，因为建造取得的所有权，不以是否登记为判定依据，属于事实取得。土地使用权的判定依据应看规划、土地使用权取得的方式。1989年的规划图能够证明开发商拥有土地使用权，此后还通过补交地价进一步确认了土地使用权。对此，业委会并不认可。
对于两栋配套小楼的现状，合议庭认定，该楼作为改制资产，2004年经深圳市国资委备案，现在由物业监理公司的管理者和员工购买，属于国有资产。大部分用于出租，有三间由居委会按照成本价出售。小楼权属归谁，法院没有当庭宣判。
官司要一直打到最高人民法院，是南天一花园业主委员会主任范国振最早发起成立业主委员会，提起第一场诉讼时没有想到的，在亲身走进最高人民法院的审判庭，代表业主进行第21场官司之后，这位77岁的老人和业主们向本台记者孙莹讲述了他们维权的艰辛。
2000年，深圳城建集团和物业管理公司将架空层改造出租牟利已经近七年了，业主们到了忍无可忍的地步，业主委员会终于在范国振的奔走呼吁下建立，开始了漫长的维权之路。
范国振：尤其是发廊，上百个女孩子在小区里影响了小区的安定生活，所以查图纸查资料，架空层属于我们公用面积，属于我们休闲的，属于我们通风的，改变用途是违章建筑。
自此，业委会代表小区业主赶走喧嚷的小吃街，夺回绿地，清走商铺，又最终通过19次诉讼，赢回了架空层的使用权,也赢回了本属于业主的快乐和幸福。
范国振：搞的非常漂亮，我们业主自己捐椅子，一个椅子六百块钱，上面有铜牌，有的业主以自己的名义捐，有的以小孩的名义捐。里面放的植物、放的画，大家在那里通风、休闲，非常开心。
业主：把商户清理了以后，居民很高兴，也有报亭也有活动的地方。
业主：锻炼，我们这些老年人没事就早晨在这里玩一玩，休闲休闲。
架空层的问题业主终于取得了完胜，但是配套小楼的问题还没解决。
居委会主任、业委会委员樊永斌：开发商走的时候一直没有把这两栋小楼的产权归还给我们，所以我们一直打的官司就是小楼产权的官司。
在范国振看来，南天一花园小区的现象在全国各地普遍存在，开发商和物业侵犯业主权益的事情屡见不鲜。
范国振：这两个架空层他开双店他收租，两个小楼他开商店他收租，做广告他收租，侵占停车位他收租，这些都是所有业主的，你不能随便侵犯，矛盾就在这儿。
业主的权益到底包括哪些内容？还需要进一步明确。
范国振：物权法里面呢，你们家里房子所有面积，没有人去跟你去争论，这个房子关了门肯定是你的，共有面积就是大家分摊的，现在就是这个问题上进行争论。
历时11年，21场诉讼，业主们一边跟开发商和物管公司打民事官司，一边要通过行政诉讼撤销对方不合法取得的利益。律师齐岩冰认为，南天一业主们有很多经验和教训值得借鉴。
齐岩冰：规划、产权和建设归属于不同的政府部门，广大业主能够获取的信息和渠道都是很局限的，这种局面客观上造成了业主维权的艰难。另一方面广大业主维权的时候，常常因为本身诉求很多，但却没重点，或者无法合理收集证据，无法合理把握诉讼的时效性，导致走了很多弯路。
有媒体评价，最高法提审物业纠纷比较少见，法律界人士认为，这足以说明小业主和开发商之间的产权纠纷的矛盾十分尖锐，并具有普遍性，也说明最高人民法院对此类案例十分重视，判决结果将具有范例作用。中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授认为这个个案在我国的物业管理历史上、小区业主维权的历史上，都是一个具有标杆性质的经典案例。
刘俊海：我经常说一句话，就是消费者经常为了追回一只鸡，必须杀掉一头牛。广大业主花了这么长的时间跟开发商、物业管理公司对垒，一方面彰显了业主勇于维权和善于维权的智慧和勇气，另一方面也彰显了法律制度设计方面存在不完善的地方，需要我们进一步完善物权法和物业管理条例的规定。
专家认为，最高法除了审理这个个案之外呢，应考虑通过出台司法解释、或对个案批复、及时公布地方法院正确裁判的指导性案例等方式，来统一裁判思维，统一裁判尺度，取得在小区物业管理领域法律效果、社会效果与市场效果的有机统一。
我们也希望开发商和物业管理公司怀着对广大业主的感恩之心，按照多赢共享，包容妥协，公平公正，诚实信用的原则理顺和业主之间围绕小区共有设施、共用部位之间产生的各种利益冲突，让大家做到各行其权，各得其利。
11年，业委会和开发商及物业之间的纠纷难以一句话说清。
深圳市福田区南天一花园是深圳市城建集团上世纪80年代末期开发的商品房住宅小区，由三幢高层住宅楼组成，小区内有二栋配套公用管理用房。
1991年1140户业主入住小区，并先后办妥领取《房地产证》。
1995年物业公司对小区架空层和配套小楼改造。将其改装为店铺，出租牟利，架空层里一度存在38家色情发廊，业主们不胜其扰，工程师范国振奔走呼吁，业主委员会成立。2001年4月开始对小区的架空层以及两栋小楼的归属问题展开了一系列的诉讼。
经过20场诉讼，业主先后追讨回了开发商下属物业公司卷走的80万元住宅本体维修基金及利息共105万，拆除了开发商私自搭建的违法建筑，法院也认定开发商、物业管理公司等利用架空层出租牟利行为造成侵权事实，判赔给业主145万元。但在追讨迄今仍被开发商占用并出租的两栋配套小楼时，诉讼请求遭广东省高法驳回。
2012年9月，业委会向最高人民法院提交了民事再审申请书。11月15日，最高法院派员在广东省高院组成合议庭听取了双方申诉，今年1月决定提审此案。7月11日，第21场官司在最高法开庭。
由于案件已经过多次审理，事实及证据已经充分，业委会和城建集团、物业监理公司均没有提供新的证据，但就小楼权属问题进行了一轮激烈辩论。
业委会代理律师吴耀鸿：主要的焦点就是这两栋小楼究竟是属于全体业主共有的部分，还是开发商专有的部分。我们主张是全体业主共有的部分。
吴耀鸿认为，根据《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。凡不能判定“专有”，则为“共有”。而深圳城建集团希望法院考虑到20世纪90年代初期，在没有全国性法律规定的情况下，应该“谁投资谁受益”。
南天一业委会主任范国振对这种观点坚决不能认同。
范国振：他这房子没有土地权授证明，怎么能属于他的呢？另外它是在我们红线图里面，行政部门出示了文件，他是属于公用面积，不可以作为他们私人所有，应该恢复给全体业主。更重要呢，在规划里面，这两个小楼是作为居委会和管理用房。
深圳城建集团还强调，根据《物权法》规定，因为建造取得的所有权，不以是否登记为判定依据，属于事实取得。土地使用权的判定依据应看规划、土地使用权取得的方式。1989年的规划图能够证明开发商拥有土地使用权，此后还通过补交地价进一步确认了土地使用权。对此，业委会并不认可。
对于两栋配套小楼的现状，合议庭认定，该楼作为改制资产，2004年经深圳市国资委备案，现在由物业监理公司的管理者和员工购买，属于国有资产。大部分用于出租，有三间由居委会按照成本价出售。小楼权属归谁，法院没有当庭宣判。
官司要一直打到最高人民法院，是南天一花园业主委员会主任范国振最早发起成立业主委员会，提起第一场诉讼时没有想到的，在亲身走进最高人民法院的审判庭，代表业主进行第21场官司之后，这位77岁的老人和业主们向本台记者孙莹讲述了他们维权的艰辛。
2000年，深圳城建集团和物业管理公司将架空层改造出租牟利已经近七年了，业主们到了忍无可忍的地步，业主委员会终于在范国振的奔走呼吁下建立，开始了漫长的维权之路。
范国振：尤其是发廊，上百个女孩子在小区里影响了小区的安定生活，所以查图纸查资料，架空层属于我们公用面积，属于我们休闲的，属于我们通风的，改变用途是违章建筑。
自此，业委会代表小区业主赶走喧嚷的小吃街，夺回绿地，清走商铺，又最终通过19次诉讼，赢回了架空层的使用权,也赢回了本属于业主的快乐和幸福。
范国振：搞的非常漂亮，我们业主自己捐椅子，一个椅子六百块钱，上面有铜牌，有的业主以自己的名义捐，有的以小孩的名义捐。里面放的植物、放的画，大家在那里通风、休闲，非常开心。
业主：把商户清理了以后，居民很高兴，也有报亭也有活动的地方。
业主：锻炼，我们这些老年人没事就早晨在这里玩一玩，休闲休闲。
架空层的问题业主终于取得了完胜，但是配套小楼的问题还没解决。
居委会主任、业委会委员樊永斌：开发商走的时候一直没有把这两栋小楼的产权归还给我们，所以我们一直打的官司就是小楼产权的官司。
在范国振看来，南天一花园小区的现象在全国各地普遍存在，开发商和物业侵犯业主权益的事情屡见不鲜。
范国振：这两个架空层他开双店他收租，两个小楼他开商店他收租，做广告他收租，侵占停车位他收租，这些都是所有业主的，你不能随便侵犯，矛盾就在这儿。
业主的权益到底包括哪些内容？还需要进一步明确。
范国振：物权法里面呢，你们家里房子所有面积，没有人去跟你去争论，这个房子关了门肯定是你的，共有面积就是大家分摊的，现在就是这个问题上进行争论。
历时11年，21场诉讼，业主们一边跟开发商和物管公司打民事官司，一边要通过行政诉讼撤销对方不合法取得的利益。律师齐岩冰认为，南天一业主们有很多经验和教训值得借鉴。
齐岩冰：规划、产权和建设归属于不同的政府部门，广大业主能够获取的信息和渠道都是很局限的，这种局面客观上造成了业主维权的艰难。另一方面广大业主维权的时候，常常因为本身诉求很多，但却没重点，或者无法合理收集证据，无法合理把握诉讼的时效性，导致走了很多弯路。
有媒体评价，最高法提审物业纠纷比较少见，法律界人士认为，这足以说明小业主和开发商之间的产权纠纷的矛盾十分尖锐，并具有普遍性，也说明最高人民法院对此类案例十分重视，判决结果将具有范例作用。中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授认为这个个案在我国的物业管理历史上、小区业主维权的历史上，都是一个具有标杆性质的经典案例。
刘俊海：我经常说一句话，就是消费者经常为了追回一只鸡，必须杀掉一头牛。广大业主花了这么长的时间跟开发商、物业管理公司对垒，一方面彰显了业主勇于维权和善于维权的智慧和勇气，另一方面也彰显了法律制度设计方面存在不完善的地方，需要我们进一步完善物权法和物业管理条例的规定。
专家认为，最高法除了审理这个个案之外呢，应考虑通过出台司法解释、或对个案批复、及时公布地方法院正确裁判的指导性案例等方式，来统一裁判思维，统一裁判尺度，取得在小区物业管理领域法律效果、社会效果与市场效果的有机统一。
我们也希望开发商和物业管理公司怀着对广大业主的感恩之心，按照多赢共享，包容妥协，公平公正，诚实信用的原则理顺和业主之间围绕小区共有设施、共用部位之间产生的各种利益冲突，让大家做到各行其权，各得其利。
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