广州建筑工程与房地产法律学习网
标题摘要内容
厂房租赁和买卖过程中的若干法律问题
来源:
|
作者:.
|
发布时间: 2015-07-03
|
4150 次浏览
|
分享到:
租赁或购买厂房是所有投资的企业主要面对的问题。因为对大陆法律关于不动产转让、租赁方面的法律不甚了解，加之大陆法律就不动产租赁和转让规定有其独特之处，很多国内的企业主和外商在遇到厂房租赁或购买问题时感到无所适从。
根据大陆法律规定，房屋出租应当具备以下条件：
1、有合法的产权证件；
2、共有产权，须提交共有人同意的证明；
3、将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；
4、将房管部门直管公房内的场地出租时，应提交经房管部门同意的证明；
5、房屋能正常使用，不属于危险房屋之列。
此外，以下8种情况的房屋不准出租：
1、凡新建住宅，在未经国家有关部门综合验收和未取得出售或租赁许可证的房屋不准出租。产权证是房屋权属唯一的证件，不具备“房屋所有权证”的房屋不准出租。
2、产权属于二人以上共有的房屋，在共有人意见不一致和产权权属有争议的情况下，不准出租。
3、未签订书面《房屋租赁合同》（租房用途、租期、租金、租赁双方的权利义务和违约责任等）和未办理房屋租赁登记备案手续的房屋不准出租。
4、承租人住用房管部门的公有房屋或是其他企事业单位″自管房″的房屋不准转租、出租。
5、未经原出租人同意，承租人现住的全部或是部分房屋不准出租。
6、已经抵押的房屋，在未得到抵押权人的同意之前不准出租。
7、未经国家规划部门批准的违章建筑或是私自建造的″无证房″不准出租。
8、有倒塌危险的破旧房屋或是临时性建筑不准出租。
除上述规定外，在签订和履行厂房租赁合同过程中，还应注意以下几方面问题：
一、明确出租方的主体资格。出租人应当是对厂房拥有产权或者是法律上认可的房屋合法代管人或权利人。有些厂房的产权归属于上级公司或集团公司，企业只享有使用权，因此企业在出租时必须征得上级公司或集团公司的书面同意。
二、双方应当签订书面租赁合同。租赁合同的条款应包括：双方的名称、住所；厂房坐落、面积、附属设施；厂房用途；租赁期限、租金数额、支付方式；违约责任及争议解决途径等。
三、租赁合同履行中的注意事项：租赁厂房从事生产经营活动的，应当符合原规划设计的使用性质、安全生产条件和防火等级，未经有关部门审核同意，租赁双方均不得擅自改变租赁厂房的生产使用性质。
另外，承租人在租赁期间转租厂房的，如果原租赁合同中约定可以转租的，那么根据约定处理。如果对转租没有约定的，承租人转租厂房应当取得出租人的书面同意，否则出租人有权解除租赁合同。在转租过程中承租人和次承租人也要签订安全生产管理协议，明确生产、消防等安全管理职责。
相对于租赁厂房，在购买厂房过程中涉及的法律问题更为复杂。相对于厂房租赁要注意的问题也更多。企业主和外商在购买厂房时，应主要关注以下问题：
一、明确厂房所属土地是否为国有土地。原则上开办企业只能使用国有土地，不能使用集体土地。大陆土地所有权分为国有土地所有权及集体土地所有权，国有土地所有权主体只可以是国家，集体土地所有权主体只可以是集体经济组织(村集体经济组织或乡(镇)集体经济组织)，不得为个人或企业所有。
为合理使用土地，大陆实行土地所有权与土地使用权分离制度--国有土地所有权衍生出国有土地使用权、集体土地所有权分离出集体土地使用权。国有土地使用权除可以出让、转让、出租给台商，出让、转让后并可设定抵押；集体土地使用权则原则上不可出让、转让、出租给企业主和外商，更不可以设定抵押，故企业主和外商原则上不得为集体土地使用权主体。也不能在集体土地设定抵押。
企业主或外商要使用集体所有土地，依法有五种方式：
(一)征收集体土地后，由国家土地行政部门代表国家出让国有土地给企业主或外商。城市规划区内的集体土地所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让；
(二)村委会以集体土地入股，由村委会与企业主或外商合资共同成立企业；
(三)企业主或外商购买破产乡镇企业或兼并乡镇企业，再将集体土地依法转为国有性质土地；
(四)依法通过买卖或其他转让方式取得集体所有企业房屋所有权而获得该房屋占用范围内的土地使用权；
(五)由集体土地所有者(而非国家)直接转让集体建设用地使用权给外商。
值得一提的是，企业主或外商在购买大陆土地时，应先分辨清楚土地性质，如果是与中方合资或合作，中方以划拨性质土地作价入股，应要求对方补缴出让金，转为出让性质国有土地使用权后，再移转登记为中外合资企业所有。如中方以集体建设用地入股，则应要求对方办好征用手续，转为出让性质国有土地使用权后，方同意其以该地入股，否则至少应该有政府征用集体建设用地的批文。
二、如购现成厂房，应注意以下几方面问题
1、要审查出卖方是否为拟购工业厂房合法产权人等；出卖人如为厂房开发商，应审查其是否取得销售许可证，其土地使用权证书、规划、建设许可证书是否齐全。
2、要审查出卖方是否拥有处分房屋的权利（审查出售方出卖厂房是否经过董事会决议或股东会决议）；
4、审查拟购工业厂房是否已被出租、租赁人有无放弃优先购买权等；
5、审查拟购工业厂房上是否设置了他项权（抵押权等）；
6、审查拟购工业厂房是否存在查封等其他权利限制状况存在。
根据大陆法律规定，房屋出租应当具备以下条件：
1、有合法的产权证件；
2、共有产权，须提交共有人同意的证明；
3、将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；
4、将房管部门直管公房内的场地出租时，应提交经房管部门同意的证明；
5、房屋能正常使用，不属于危险房屋之列。
此外，以下8种情况的房屋不准出租：
1、凡新建住宅，在未经国家有关部门综合验收和未取得出售或租赁许可证的房屋不准出租。产权证是房屋权属唯一的证件，不具备“房屋所有权证”的房屋不准出租。
2、产权属于二人以上共有的房屋，在共有人意见不一致和产权权属有争议的情况下，不准出租。
3、未签订书面《房屋租赁合同》（租房用途、租期、租金、租赁双方的权利义务和违约责任等）和未办理房屋租赁登记备案手续的房屋不准出租。
4、承租人住用房管部门的公有房屋或是其他企事业单位″自管房″的房屋不准转租、出租。
5、未经原出租人同意，承租人现住的全部或是部分房屋不准出租。
6、已经抵押的房屋，在未得到抵押权人的同意之前不准出租。
7、未经国家规划部门批准的违章建筑或是私自建造的″无证房″不准出租。
8、有倒塌危险的破旧房屋或是临时性建筑不准出租。
除上述规定外，在签订和履行厂房租赁合同过程中，还应注意以下几方面问题：
一、明确出租方的主体资格。出租人应当是对厂房拥有产权或者是法律上认可的房屋合法代管人或权利人。有些厂房的产权归属于上级公司或集团公司，企业只享有使用权，因此企业在出租时必须征得上级公司或集团公司的书面同意。
二、双方应当签订书面租赁合同。租赁合同的条款应包括：双方的名称、住所；厂房坐落、面积、附属设施；厂房用途；租赁期限、租金数额、支付方式；违约责任及争议解决途径等。
三、租赁合同履行中的注意事项：租赁厂房从事生产经营活动的，应当符合原规划设计的使用性质、安全生产条件和防火等级，未经有关部门审核同意，租赁双方均不得擅自改变租赁厂房的生产使用性质。
另外，承租人在租赁期间转租厂房的，如果原租赁合同中约定可以转租的，那么根据约定处理。如果对转租没有约定的，承租人转租厂房应当取得出租人的书面同意，否则出租人有权解除租赁合同。在转租过程中承租人和次承租人也要签订安全生产管理协议，明确生产、消防等安全管理职责。
相对于租赁厂房，在购买厂房过程中涉及的法律问题更为复杂。相对于厂房租赁要注意的问题也更多。企业主和外商在购买厂房时，应主要关注以下问题：
一、明确厂房所属土地是否为国有土地。原则上开办企业只能使用国有土地，不能使用集体土地。大陆土地所有权分为国有土地所有权及集体土地所有权，国有土地所有权主体只可以是国家，集体土地所有权主体只可以是集体经济组织(村集体经济组织或乡(镇)集体经济组织)，不得为个人或企业所有。
为合理使用土地，大陆实行土地所有权与土地使用权分离制度--国有土地所有权衍生出国有土地使用权、集体土地所有权分离出集体土地使用权。国有土地使用权除可以出让、转让、出租给台商，出让、转让后并可设定抵押；集体土地使用权则原则上不可出让、转让、出租给企业主和外商，更不可以设定抵押，故企业主和外商原则上不得为集体土地使用权主体。也不能在集体土地设定抵押。
企业主或外商要使用集体所有土地，依法有五种方式：
(一)征收集体土地后，由国家土地行政部门代表国家出让国有土地给企业主或外商。城市规划区内的集体土地所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让；
(二)村委会以集体土地入股，由村委会与企业主或外商合资共同成立企业；
(三)企业主或外商购买破产乡镇企业或兼并乡镇企业，再将集体土地依法转为国有性质土地；
(四)依法通过买卖或其他转让方式取得集体所有企业房屋所有权而获得该房屋占用范围内的土地使用权；
(五)由集体土地所有者(而非国家)直接转让集体建设用地使用权给外商。
值得一提的是，企业主或外商在购买大陆土地时，应先分辨清楚土地性质，如果是与中方合资或合作，中方以划拨性质土地作价入股，应要求对方补缴出让金，转为出让性质国有土地使用权后，再移转登记为中外合资企业所有。如中方以集体建设用地入股，则应要求对方办好征用手续，转为出让性质国有土地使用权后，方同意其以该地入股，否则至少应该有政府征用集体建设用地的批文。
二、如购现成厂房，应注意以下几方面问题
1、要审查出卖方是否为拟购工业厂房合法产权人等；出卖人如为厂房开发商，应审查其是否取得销售许可证，其土地使用权证书、规划、建设许可证书是否齐全。
2、要审查出卖方是否拥有处分房屋的权利（审查出售方出卖厂房是否经过董事会决议或股东会决议）；
4、审查拟购工业厂房是否已被出租、租赁人有无放弃优先购买权等；
5、审查拟购工业厂房上是否设置了他项权（抵押权等）；
6、审查拟购工业厂房是否存在查封等其他权利限制状况存在。
邮箱：admin@lawyer-gz.com
微信：房地产法律学习网
微信公众平台：房地产法律家园
地址：广东省广州市天河区珠江新城华夏路雅居乐中心8楼广东合盛律师事务所
-
新规速递：深圳市住房和建设局关于发布《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》的通知
-
全国人大法工委权威解答： 因新冠肺炎疫情防控不能履行合同属于不可抗力
-
本站律师团队首席律师荣获广东合盛律师事务所2019年度“金牌律师奖”
-
本站首席律师出席全国律协建房委2019年年会暨粤港澳大湾区国家战略背景下城市新型法律实务高端研讨会并应邀作主题演讲
-
新规速递：最高院出台司法解释，对PPP项目合同争议排除仲裁解决方式，2020年1月1日起正式施行
-
本站首席律师再度受邀为广东省申请律师执业人员作房地产法律实务培训
-
本站首席律师再度受邀为全省申请律师执业人员讲授房地产法律实务课程
-
徐清波律师应邀参加《广州市国土空间总体规划（2018-2035）》调研座谈会
-
一图读懂《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》八项深化改革措施
-
新规速递：广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见
-
以案说法：母亲擅自出售女儿名下房产，卖房不成反被追责
-
以案说法：房屋赠与合同中接受赠与一方在房产变更登记前死亡，该赠与的房屋产权份额是否可作为遗产继承？
-
以案说法：房屋买卖合同未约定过户时间，法院认定买方恶意磋商
-
以案说法：商品房实际面积小于约定面积，且该房已被再次转让，面积差价款应如何处理？
-
以案说法：老相册中意外发现遗书，姑侄因房产继承问题对簿公堂
-
以案说法：离婚协议中约定在房产证中加入子女名字，是否属于赠与？
-
以案说法：开发商违背承诺停止提供会所服务，小区业主起诉要求承担违约责任
-
以案说法：房屋买卖过程中“恶意串通”的认定依据
-
以案说法：卖方毁约，购房人可请求返还购房款及赔偿房屋增值差价
-
以案说法：情势变更原则在房产交易过程中的适用