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投资商铺要注意的法律问题
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发布时间: 2015-07-03
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商铺历来有“一铺养三代”之说。商铺买得好，固然有优厚的租金收益，买得不好却会陷入无尽的烦恼之中。由于商铺的特殊性，在购买时除要注意买住宅房的一般法律问题外，还要注意买商铺的特殊法律问题。
归纳起来，有以下10个方面要特别重视：
一、对投资回报的估算不具法律效力
开发商在期房预售时，为吸引别人购买，常常会在宣传资料里计算投资回报率，然后得出诸如“八年全部收回投资”“年投资回报率10%”的结论。购买人一定要明白开发商对投资回报的计算并不构成预售合同的内容，如果达不到，开发商在法律上也不承担任何责任。更何况，投资回报是随市场环境的变化而变化的，不能由开发商单方决定，存在投资风险。因此购买人应当根据自己的经验和投资习惯做出自己的判断，千万别被开发商的“投资回报率”忽悠了。
二、对商铺经营范围和市场定位的宣传难以受到约束
开发商为突出所售商铺的优势，往往会对外宣传说将建成某某商圈、某某商城，对此，一定要冷静判断。笔者不只一次见过这样的事：一个购房人看到开发商宣传要建成“上海最大的电子商场”，结果交房二年多，招商一直招不进来，商铺也租不出去。还有一个购房人购买了某“服饰商厦”，结果遇到楼盘烂尾。
开发商预售商铺时对商铺的宣传，只不过是一个构想，是否能如愿以偿仍然要看市场反应。商铺不象住宅，建好就可以入住，商铺建好了，还要对外招商，如果得不到市场的认可，开发商的定位只不过是一厢情愿。
三、售后包租涉嫌违法
开发商对售后包租的承诺也要冷静判断。售后包租是指购房人在与开发商签订预售合同时，另签一份《委托出租合同》。《委托出租合同》的内容一般约定交房后每年给购房人固定回报，在委托期间，开发商有权对外招商、转租，委托期三年或五年不等。《委托出租合同》有时是与开发商签订，有时是与其他公司签订（这些公司一般都是与开发商有合作关系，将来对商场直接进行经营管理的公司）。
其实，这种包租行为是违法的。根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：
“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”2006年5月22日，建设部还专门发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。建设部新闻发言人说，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。
由于《商品房销售管理办法》只是一个行政规章，还不是行政法规，开发商顶多承担的只是行政责任，根据《合同法》的规定，虽然不会导致《委托出租合同》无效，但是，一旦发生逾期交房，开发商就有可能拒付租金，因此，应当要求在预售合同里写明如果逾期交房开发商不仅要承担逾期交房的违约金，还应当承担购房人租金的损失。
四、要约定套内面积误差的处理方式
商铺不象住宅，住宅的公用分摊面积比较少，得房率高，而商铺的分摊面积比较多，得房率低。正常情况下，住宅的得房率一般是70-90%，而商铺的得房率一般也就50-60%。因此，在总价不变的情况下，分摊面积越多，实用（套内）面积的单价也就越高，分摊面积越小，实用（套内）面积的单价也就越低。因此，购房人不仅要根据总价和建筑面积算单价，还要根据总价和实用（套内）面积算单价。
另外，要争取在预售合同中约定套内建筑面积出现误差的处理方式。假设一个建筑面积40平方米的商铺，价格是100万元，那单价是25000元。如果得房率60%，那套内面积就是24平方米，分摊面积就是16平方米。如果预售合同中仅有总的建筑面积误差的处理方式而没有套内建筑面积的误差处理方式，那么，在总的建筑面积不变的情况下，得房率每降低一个百分点，套内面积就少了0.4平方米，购房人的损失就是10000元。虽然这个问题在购买住宅中也存在，但是住宅的面积大，单价较低，得房率高，所以问题没有商铺这么严重。如果对此不进行特别的约定，购房人的损害可能会比较大。
五、一层变两层有风险
有的商铺个别层高超过标准层高，达到五六米，开发商宣传时说买的是一层，可以搭建成二层，实际使用面积就增加了一倍，这对购房人还是很有诱惑力的。不过，如果规划时就是一层，购房人以后再搭建一层的话，很有可能因为消防等原因被认定为违法而被强制拆除。笔者曾接待过一个购房人，也是听信了开发商一层变二层的许诺，结果交房时才发现二层全是管道，根本不可能使用。
六、承租人的权利不容忽视
如果购买的是二手商铺，还要注意承租人的优先购买权。必须取得承租人《放弃优先购买权》的声明，才能签订购房合同，否则，一旦承租人主张优先购买权，那购房合同可能被法院确认为无效合同。
另外，如果卖方与承租人的租赁合同还未到期，那承租人有权继续承租到合同期结束。因为，法律上有“买卖不破租赁”的规定，产权发生变化不能影响租赁合同的履行。因此，还应当要求卖方提供租赁合同，并到承租人处进行核实，弄清楚租赁合同中的承租人和实际使用人是什么关系，防止其中有层层转租的情况。
七、铺位不能买
“铺位”一般不能独立成套，甚至只是地面上几个钢钉来标注位置。购买这样的铺位存在很大的法律风险。2004年1月9号，上海市房屋土地资源管理局和上海市建设和管理委员会联合发文《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》（沪房地资权[2004]19号）规定：一、商场、办公楼转让应当以权属单元为转让标的。权属单元是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属登记条件，具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、套（间）等基本单位。二、房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让。
《城市房地产管理法》也规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。由于铺位是开放的，没有四至界限，不能彼此分开，因此不是《城市房地产管理法》所定义的房屋，开发商擅自分割转让的，也不能取得房产证。
八、土地使用年限应为四十年
通过查阅商铺产权，不权要弄清权利人的基本情况，有无抵押，还要弄清楚商铺的土地使用期限和房屋用途。住宅的土地使用期限是七十年，工业用地五十年，商业用地四十年，只有四十年商业用地性质才符合商铺的用地要求。
九、物业管理要重视
物业管理公司的管理水平、资质、物业服务费的收费标准也要详细了解，此外，由于涉及到公用部位的水电费用分摊，要弄明白是按建筑面积还是按实际用量来分摊的。
总之商场经营的好坏和物业公司的管理水平也有很大关系，因此这个问题不能忽视。
十、有特殊要求的商铺
如果购买的商铺是用来做餐饮的，要特别注意烟道、排污、消防、环保、广告、空调、电容、煤气等问题，必要时要在合同中作出明确约定。如果购买的商铺是社区商铺，那就要特别注意与周围建筑的相邻关系，如车位、采光、通风等。总之，因这些商铺有特定的用途，因此要根据用途作出综合的评估。
归纳起来，有以下10个方面要特别重视：
一、对投资回报的估算不具法律效力
开发商在期房预售时，为吸引别人购买，常常会在宣传资料里计算投资回报率，然后得出诸如“八年全部收回投资”“年投资回报率10%”的结论。购买人一定要明白开发商对投资回报的计算并不构成预售合同的内容，如果达不到，开发商在法律上也不承担任何责任。更何况，投资回报是随市场环境的变化而变化的，不能由开发商单方决定，存在投资风险。因此购买人应当根据自己的经验和投资习惯做出自己的判断，千万别被开发商的“投资回报率”忽悠了。
二、对商铺经营范围和市场定位的宣传难以受到约束
开发商为突出所售商铺的优势，往往会对外宣传说将建成某某商圈、某某商城，对此，一定要冷静判断。笔者不只一次见过这样的事：一个购房人看到开发商宣传要建成“上海最大的电子商场”，结果交房二年多，招商一直招不进来，商铺也租不出去。还有一个购房人购买了某“服饰商厦”，结果遇到楼盘烂尾。
开发商预售商铺时对商铺的宣传，只不过是一个构想，是否能如愿以偿仍然要看市场反应。商铺不象住宅，建好就可以入住，商铺建好了，还要对外招商，如果得不到市场的认可，开发商的定位只不过是一厢情愿。
三、售后包租涉嫌违法
开发商对售后包租的承诺也要冷静判断。售后包租是指购房人在与开发商签订预售合同时，另签一份《委托出租合同》。《委托出租合同》的内容一般约定交房后每年给购房人固定回报，在委托期间，开发商有权对外招商、转租，委托期三年或五年不等。《委托出租合同》有时是与开发商签订，有时是与其他公司签订（这些公司一般都是与开发商有合作关系，将来对商场直接进行经营管理的公司）。
其实，这种包租行为是违法的。根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：
“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”2006年5月22日，建设部还专门发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。建设部新闻发言人说，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。
由于《商品房销售管理办法》只是一个行政规章，还不是行政法规，开发商顶多承担的只是行政责任，根据《合同法》的规定，虽然不会导致《委托出租合同》无效，但是，一旦发生逾期交房，开发商就有可能拒付租金，因此，应当要求在预售合同里写明如果逾期交房开发商不仅要承担逾期交房的违约金，还应当承担购房人租金的损失。
四、要约定套内面积误差的处理方式
商铺不象住宅，住宅的公用分摊面积比较少，得房率高，而商铺的分摊面积比较多，得房率低。正常情况下，住宅的得房率一般是70-90%，而商铺的得房率一般也就50-60%。因此，在总价不变的情况下，分摊面积越多，实用（套内）面积的单价也就越高，分摊面积越小，实用（套内）面积的单价也就越低。因此，购房人不仅要根据总价和建筑面积算单价，还要根据总价和实用（套内）面积算单价。
另外，要争取在预售合同中约定套内建筑面积出现误差的处理方式。假设一个建筑面积40平方米的商铺，价格是100万元，那单价是25000元。如果得房率60%，那套内面积就是24平方米，分摊面积就是16平方米。如果预售合同中仅有总的建筑面积误差的处理方式而没有套内建筑面积的误差处理方式，那么，在总的建筑面积不变的情况下，得房率每降低一个百分点，套内面积就少了0.4平方米，购房人的损失就是10000元。虽然这个问题在购买住宅中也存在，但是住宅的面积大，单价较低，得房率高，所以问题没有商铺这么严重。如果对此不进行特别的约定，购房人的损害可能会比较大。
五、一层变两层有风险
有的商铺个别层高超过标准层高，达到五六米，开发商宣传时说买的是一层，可以搭建成二层，实际使用面积就增加了一倍，这对购房人还是很有诱惑力的。不过，如果规划时就是一层，购房人以后再搭建一层的话，很有可能因为消防等原因被认定为违法而被强制拆除。笔者曾接待过一个购房人，也是听信了开发商一层变二层的许诺，结果交房时才发现二层全是管道，根本不可能使用。
六、承租人的权利不容忽视
如果购买的是二手商铺，还要注意承租人的优先购买权。必须取得承租人《放弃优先购买权》的声明，才能签订购房合同，否则，一旦承租人主张优先购买权，那购房合同可能被法院确认为无效合同。
另外，如果卖方与承租人的租赁合同还未到期，那承租人有权继续承租到合同期结束。因为，法律上有“买卖不破租赁”的规定，产权发生变化不能影响租赁合同的履行。因此，还应当要求卖方提供租赁合同，并到承租人处进行核实，弄清楚租赁合同中的承租人和实际使用人是什么关系，防止其中有层层转租的情况。
七、铺位不能买
“铺位”一般不能独立成套，甚至只是地面上几个钢钉来标注位置。购买这样的铺位存在很大的法律风险。2004年1月9号，上海市房屋土地资源管理局和上海市建设和管理委员会联合发文《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》（沪房地资权[2004]19号）规定：一、商场、办公楼转让应当以权属单元为转让标的。权属单元是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属登记条件，具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、套（间）等基本单位。二、房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让。
《城市房地产管理法》也规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。由于铺位是开放的，没有四至界限，不能彼此分开，因此不是《城市房地产管理法》所定义的房屋，开发商擅自分割转让的，也不能取得房产证。
八、土地使用年限应为四十年
通过查阅商铺产权，不权要弄清权利人的基本情况，有无抵押，还要弄清楚商铺的土地使用期限和房屋用途。住宅的土地使用期限是七十年，工业用地五十年，商业用地四十年，只有四十年商业用地性质才符合商铺的用地要求。
九、物业管理要重视
物业管理公司的管理水平、资质、物业服务费的收费标准也要详细了解，此外，由于涉及到公用部位的水电费用分摊，要弄明白是按建筑面积还是按实际用量来分摊的。
总之商场经营的好坏和物业公司的管理水平也有很大关系，因此这个问题不能忽视。
十、有特殊要求的商铺
如果购买的商铺是用来做餐饮的，要特别注意烟道、排污、消防、环保、广告、空调、电容、煤气等问题，必要时要在合同中作出明确约定。如果购买的商铺是社区商铺，那就要特别注意与周围建筑的相邻关系，如车位、采光、通风等。总之，因这些商铺有特定的用途，因此要根据用途作出综合的评估。
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