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商铺投资不买“贵”的，只买“对”的
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发布时间: 2015-07-03
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福州的郑先生是一位业界公认的商铺投资“高人”，在国外工作多年的他凭借着长期以来对国外商业地产市场的观察与思考，摸索出一套自己的“商铺投资经”，他在福州的商铺投资经历不过两年多，但独到的见解却引来了房地产商们的啧啧称赞，如今他的个人商铺投资金额已超过2千万元。他认为在福州投资商铺就应———
不买“贵”的只买“对”的
近两年，福州住宅市场的火热远远盖过了商业地产，从商业地块的频频流拍，到商场承租商户集体歇业，业界对商业地产过剩的质疑声越来越强烈。“该如何投资商铺？”成了诸多投资者急于求得的“真经”。
作为颇受业内推崇的商铺投资专家，福州的郑先生常被开发商邀请去给售楼人员“授课”，对于商铺投资之道，他有着自己独特的见解：不买“贵”的，只买“对”的，看准了就“投”。
能实现“一站式购物”的大商场将受青睐
与郑先生约在广达路的两岸咖啡厅见面，他特意挑了个靠近玻璃窗的位子。一落坐，他便指着窗外在建的香格里拉二期工地说道：“这一带的店面绝对是黄金铺位。”据郑先生介绍，他原计划购买这边的店面，但由于在一些问题上没有同开发商达成一致，最终只好放弃。让这样一个好铺“从眼皮底下溜走”，郑先生显得有些遗憾。
究竟什么样的商铺叫“好铺”呢？“交通便利、停车方便。”郑先生说，福州每个月挂牌的小车约有6000多辆，这意味着每个月都将新增几千辆小车。有车一族逛街购物最希望的就是交通便利、停车方便。“距离远问题不大，关键是从出发点到目的地的这段路是否通畅。所以很多人宁愿在二环路上绕，也不愿意在市中心拥堵的街道上挤。”而倍受“停车难”困扰的有车族更是将停车方便作为选择购物地的一大决定要素。
在郑先生看来，未来除一些黄金地段的沿街单店外，相当大部分的单店将被淘汰，取而代之的是商场，尤其是功能齐全、能实现“一站式购物”的大商场。商场的内部环境及经营项目的多样化极受现代消费者的喜欢。“吃喝玩乐都可以在这里实现，而不用到处逛，既省时又省力。”
善于揣摩消费者的心态显然是商铺投资者必备的素质，这是决定商铺投资成功与否的关键。郑先生认为，有三类人的钱最好赚，一类是学生，他们花着父母的钱；一类是拥有有钱丈夫的女性；还有一类是今天有钱今天花的年轻一族，尤其是陷入甜蜜爱情中的恋人。一个经营项目多样的商场，足以将这些人都吸引到此。
对于福州不少综合商场经营情况不佳的现状，郑先生认为，“商场中必须要有相当部分的产权由开发商自己经营，这样开发商才会用心，业主们的利益才能够得到保障。”他同时也不认同那些以“售后包租”形式经营的商场，这样的商铺对于投资者来说风险太大。
投资商铺必须把握政策走向
郑先生和他的雅阁经常穿行于福州的大街小巷。虽然投资的商铺很集中，但他关注的却是整个福州楼市的行情和走向。他逛街也逛楼盘，不只关注商业项目，也同样关注住宅项目。
“津泰路太贵，我不买，但我要看，了解这一带的商业情况；我不投资住宅但我也要看，这样我才能够更了解整个楼市行情。”“逛”几乎是他每天必做的功课，除此之外，每日的新闻时事他也不会落下。“投资商铺必须把握政策走向。”
正因为此，他才敢于在一个商业氛围尚不浓厚的地方投资商铺，“虽然现在这里不好，但未来会好，商铺投资有很大的升值空间。”郑先生十分关注政府提出的每一个建设、发展方向，以及每一次的土地拍卖情况。通过这些，他能够及时地把握市场动向，并作出准确的判断。
在了解市场的走向后，郑先生不会盲目作出投资决定。在他看来，城门将是一个具有相当升值潜力的板块，但当记者问他是否准备投资这里时，他却摇摇头：“虽然我知道未来火车站、汽车南站、轻轨都将在这里出现，但目前这里的具体规划我还不是很明了，因此不会草率投资。”
而当他觉得时机成熟时，也会毫不犹豫地把握住机会。曾经，他决定购买一间价值1000多万元的店面，可户头上只有30万元，从朋友那凑到了100万元定金后，他又为凑足剩下的钱而连续三晚难以入眠。郑先生说，他作出如此大胆的决定，是建立在对投资前景具有十足把握的基础上，并且相信自己能在短时间内凑足资金并尽快还清。
一位售楼人员告诉记者，郑先生可以在不到五分钟的时间内迅速作出购买某间店面的决定。但事实上，他此前所做的大量“功课”很多人并不清楚。当他决定将某商业项目一层的十几间店面全部买下时，连售楼人员都为他捏一把汗，而他却称自己是个“保守”的人。因为为了考察该项目，他甚至跑遍该楼盘开发商在省内的每一个开发项目，就为了了解这个开发商的信誉和实力。
跟风投资风险越来越大
郑先生认为，如今福州的商铺投资者虽然拥有一定资金实力，但缺乏投资经验，往往容易听信开发商的承诺，喜欢随着大流走。
“过去许多跟风投资的人都赚了钱，因为那时大部分商铺都升值；现在市场已经发生了变化，必须看准了再投；将来的风险将更大。”这些风险包括：商业地产过剩、商铺价位过高，以及愈加严厉的政策。
他概括出商业项目的三类投资失败者：一是想投资，但又不愿或是没实力投资位置好、价格高的店面，选择店面时缺乏主见；二是有实力，但没经验；三是有能力也愿意投资价格高的店面，尤其喜欢选择铺王级的店面。前两类人投资失败可能是因为选择了位置不佳、户型不理想(如层高不够、进深过长等)的店面；后一类人大多因买进价格过高，导致投资回报率较低，之后想转卖也难以脱手。
郑先生的个人投资已经超过2000万元，但他却更乐意投资价格较为便宜的店面。“必须考虑店面的性价比。”郑先生表示，“有些沿街店面位置确实好但价格太高；有些位置不差，价格却要低很多。相比之下，投资这样的店面成本少，未来的升值空间及升值速度都更快。”郑先生明确地指出，群升国际、君临天华、冠亚广场这些商场具有前景，但商铺价格太高，开发商提前透支了投资者的升值空间。
虽然现在普遍的观点是，如今福州的商业地产已经过剩，但郑先生却认为，“任何时期都有赢家。”而要成为赢家，上述的任何一点都不容忽视。
不买“贵”的只买“对”的
近两年，福州住宅市场的火热远远盖过了商业地产，从商业地块的频频流拍，到商场承租商户集体歇业，业界对商业地产过剩的质疑声越来越强烈。“该如何投资商铺？”成了诸多投资者急于求得的“真经”。
作为颇受业内推崇的商铺投资专家，福州的郑先生常被开发商邀请去给售楼人员“授课”，对于商铺投资之道，他有着自己独特的见解：不买“贵”的，只买“对”的，看准了就“投”。
能实现“一站式购物”的大商场将受青睐
与郑先生约在广达路的两岸咖啡厅见面，他特意挑了个靠近玻璃窗的位子。一落坐，他便指着窗外在建的香格里拉二期工地说道：“这一带的店面绝对是黄金铺位。”据郑先生介绍，他原计划购买这边的店面，但由于在一些问题上没有同开发商达成一致，最终只好放弃。让这样一个好铺“从眼皮底下溜走”，郑先生显得有些遗憾。
究竟什么样的商铺叫“好铺”呢？“交通便利、停车方便。”郑先生说，福州每个月挂牌的小车约有6000多辆，这意味着每个月都将新增几千辆小车。有车一族逛街购物最希望的就是交通便利、停车方便。“距离远问题不大，关键是从出发点到目的地的这段路是否通畅。所以很多人宁愿在二环路上绕，也不愿意在市中心拥堵的街道上挤。”而倍受“停车难”困扰的有车族更是将停车方便作为选择购物地的一大决定要素。
在郑先生看来，未来除一些黄金地段的沿街单店外，相当大部分的单店将被淘汰，取而代之的是商场，尤其是功能齐全、能实现“一站式购物”的大商场。商场的内部环境及经营项目的多样化极受现代消费者的喜欢。“吃喝玩乐都可以在这里实现，而不用到处逛，既省时又省力。”
善于揣摩消费者的心态显然是商铺投资者必备的素质，这是决定商铺投资成功与否的关键。郑先生认为，有三类人的钱最好赚，一类是学生，他们花着父母的钱；一类是拥有有钱丈夫的女性；还有一类是今天有钱今天花的年轻一族，尤其是陷入甜蜜爱情中的恋人。一个经营项目多样的商场，足以将这些人都吸引到此。
对于福州不少综合商场经营情况不佳的现状，郑先生认为，“商场中必须要有相当部分的产权由开发商自己经营，这样开发商才会用心，业主们的利益才能够得到保障。”他同时也不认同那些以“售后包租”形式经营的商场，这样的商铺对于投资者来说风险太大。
投资商铺必须把握政策走向
郑先生和他的雅阁经常穿行于福州的大街小巷。虽然投资的商铺很集中，但他关注的却是整个福州楼市的行情和走向。他逛街也逛楼盘，不只关注商业项目，也同样关注住宅项目。
“津泰路太贵，我不买，但我要看，了解这一带的商业情况；我不投资住宅但我也要看，这样我才能够更了解整个楼市行情。”“逛”几乎是他每天必做的功课，除此之外，每日的新闻时事他也不会落下。“投资商铺必须把握政策走向。”
正因为此，他才敢于在一个商业氛围尚不浓厚的地方投资商铺，“虽然现在这里不好，但未来会好，商铺投资有很大的升值空间。”郑先生十分关注政府提出的每一个建设、发展方向，以及每一次的土地拍卖情况。通过这些，他能够及时地把握市场动向，并作出准确的判断。
在了解市场的走向后，郑先生不会盲目作出投资决定。在他看来，城门将是一个具有相当升值潜力的板块，但当记者问他是否准备投资这里时，他却摇摇头：“虽然我知道未来火车站、汽车南站、轻轨都将在这里出现，但目前这里的具体规划我还不是很明了，因此不会草率投资。”
而当他觉得时机成熟时，也会毫不犹豫地把握住机会。曾经，他决定购买一间价值1000多万元的店面，可户头上只有30万元，从朋友那凑到了100万元定金后，他又为凑足剩下的钱而连续三晚难以入眠。郑先生说，他作出如此大胆的决定，是建立在对投资前景具有十足把握的基础上，并且相信自己能在短时间内凑足资金并尽快还清。
一位售楼人员告诉记者，郑先生可以在不到五分钟的时间内迅速作出购买某间店面的决定。但事实上，他此前所做的大量“功课”很多人并不清楚。当他决定将某商业项目一层的十几间店面全部买下时，连售楼人员都为他捏一把汗，而他却称自己是个“保守”的人。因为为了考察该项目，他甚至跑遍该楼盘开发商在省内的每一个开发项目，就为了了解这个开发商的信誉和实力。
跟风投资风险越来越大
郑先生认为，如今福州的商铺投资者虽然拥有一定资金实力，但缺乏投资经验，往往容易听信开发商的承诺，喜欢随着大流走。
“过去许多跟风投资的人都赚了钱，因为那时大部分商铺都升值；现在市场已经发生了变化，必须看准了再投；将来的风险将更大。”这些风险包括：商业地产过剩、商铺价位过高，以及愈加严厉的政策。
他概括出商业项目的三类投资失败者：一是想投资，但又不愿或是没实力投资位置好、价格高的店面，选择店面时缺乏主见；二是有实力，但没经验；三是有能力也愿意投资价格高的店面，尤其喜欢选择铺王级的店面。前两类人投资失败可能是因为选择了位置不佳、户型不理想(如层高不够、进深过长等)的店面；后一类人大多因买进价格过高，导致投资回报率较低，之后想转卖也难以脱手。
郑先生的个人投资已经超过2000万元，但他却更乐意投资价格较为便宜的店面。“必须考虑店面的性价比。”郑先生表示，“有些沿街店面位置确实好但价格太高；有些位置不差，价格却要低很多。相比之下，投资这样的店面成本少，未来的升值空间及升值速度都更快。”郑先生明确地指出，群升国际、君临天华、冠亚广场这些商场具有前景，但商铺价格太高，开发商提前透支了投资者的升值空间。
虽然现在普遍的观点是，如今福州的商业地产已经过剩，但郑先生却认为，“任何时期都有赢家。”而要成为赢家，上述的任何一点都不容忽视。
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