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售后回租——出租人风险防范指南
来源:
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作者:徐清波律师
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发布时间: 2016-10-25
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售后回租（Sale-leaseback)，是指将自建或外购的不动产出售，然后向买方租回使用，原不动产所有人（承租人）可以在保留不动产使用权的前提下获得所需资金，买受人（出租人）则获得有利可图的投资机会。
售后回租看似双赢，实则对出租人隐藏着巨大的法律风险。承租人对不动产始终保持着实际占有的状态，一旦承租人一物二卖或者在不动产上设立其他物权，出租人的权利将受到严重影响。出租人如何在售后回租中维护自身权利？如何将可能产生的风险降至最低？今日房地产法律家园（微信号：Lawyercn01）为您支招。
售后回租模式下，出租人面临的风险有多种类型，根据具体情况的不同，可采取的防范措施也有所不同，本次介绍两种常见风险及其防范措施，具体如下：
风险一：承租人在签订售后回租协议前，已将预出售不动产抵押、质押给第三人。
可采取的防范措施：
a.在签订售后回租协议前，查询抵押登记簿，充分调查租赁物的抵押情况；
b.实地察看租赁物是否被承租人占有。
风险二：承租人在签订售后回租协议前，已将预出售不动产出售给第三人。
可采取的防范措施：当上述情况出现，作为后买受人的出租人可以通过善意取得的方式取得租赁物的所有权。
构成善意取得需要满足的条件有：
a.有理由相信承租人对租赁物有充分的处分权；
b.支付合理对价；
c.依法办理物权变动登记。
满足上述要件的出租人，即可依据善意取得的规定取得租赁物的所有权。
（以上维权措施，如在实际操作中存在困难，建议聘请专业律师予以协助。）
售后回租看似双赢，实则对出租人隐藏着巨大的法律风险。承租人对不动产始终保持着实际占有的状态，一旦承租人一物二卖或者在不动产上设立其他物权，出租人的权利将受到严重影响。出租人如何在售后回租中维护自身权利？如何将可能产生的风险降至最低？今日房地产法律家园（微信号：Lawyercn01）为您支招。
售后回租模式下，出租人面临的风险有多种类型，根据具体情况的不同，可采取的防范措施也有所不同，本次介绍两种常见风险及其防范措施，具体如下：
风险一：承租人在签订售后回租协议前，已将预出售不动产抵押、质押给第三人。
可采取的防范措施：
a.在签订售后回租协议前，查询抵押登记簿，充分调查租赁物的抵押情况；
b.实地察看租赁物是否被承租人占有。
风险二：承租人在签订售后回租协议前，已将预出售不动产出售给第三人。
可采取的防范措施：当上述情况出现，作为后买受人的出租人可以通过善意取得的方式取得租赁物的所有权。
构成善意取得需要满足的条件有：
a.有理由相信承租人对租赁物有充分的处分权；
b.支付合理对价；
c.依法办理物权变动登记。
满足上述要件的出租人，即可依据善意取得的规定取得租赁物的所有权。
（以上维权措施，如在实际操作中存在困难，建议聘请专业律师予以协助。）
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