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广州房屋征收补偿办法：最高标准或超周边一手房价
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发布时间: 2015-07-04
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试行三年的《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(下文简称《实施办法》)重新修订出台。南都记者昨日从市国土房管局获悉，《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》日前正式颁布实施。其中规定，在房屋征收补偿总额达到所处区位新建普通商品住宅市场价格外，原搬迁奖励还可额外获取，补偿金最高可多拿旧房评估价的15%。此外，征收项目涉及被征收人数量达100户以上(含100户)的，或者存在其他重大复杂情况的，市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当经同级人民政府常务会议讨论决定。
亮点1 评估
半数以上被征收人选出房价评估机构
房价评估价直接影响到被征收人领取补偿费金额的多寡，怎么确定房价评估机构?
根据《实施办法》，广州市房地产行政主管部门定期向社会公布业务能力强、社会信誉好、具有相应资质的房地产价格评估机构名录。房屋征收决定公告后30个工作日内，被征收人应协商选定房地产价格评估机构;半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择有效，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。
如果协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人在公布的评估机构名录中通过摇珠方式确定。
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议，还可以在收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。
亮点2 征收
涉百户征收需先上政府常务会
2011年1月21日，国务院颁布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》。而广州市在2011年9月6日出台了《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》，《意见》今年到期，因此，广州市修订出台了新的国有土地上房屋征收与补偿的规范性文件，即《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》。
根据《实施办法》，如要征收房屋，需满足的条件之一是“为了公共利益的需要”。何为“符合公共利益”?根据实施办法，“公共利益”包括国防和外交的需要、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要等。
另外，根据《实施办法》，征收项目涉及被征收人数量达100户以上(含100户)的，或者存在其他重大复杂情况的，市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当经同级人民政府常务会议讨论决定。
文史普查未完成不得征收房屋
去年，诗书路民国建筑被破坏以及萝岗古墓被毁等事件备受公众关注。为防止类似的事件发生，《实施办法》规定，房屋征收部门要在房屋征收范围内发出并张贴通知，对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、无产权房屋、不可移动文物、历史建筑等情况进行摸底、调查，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
同时，房屋征收部门在摸底、调查阶段，应当向文物行政部门、规划部门确认该地块文物、历史建筑、历史风貌区的普查情况;尚未进行文物、历史建筑、历史风貌区普查的，文物行政部门、规划部门应当会同房屋征收等部门在征收房屋前完成调查工作。未完成调查的，不得征收房屋。
亮点3 补偿
将原搬迁奖励单列
原《实施意见》规定，被征收人可获得的补偿总额为被征收房屋类似房地产的市场价格、征收奖励与搬迁时限奖励三部分之和，但最高不能超过被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格。
新版《实施办法》调整了这项标准，规定征收奖励与被征收房屋类似房地产的市场价格相加不高于被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对住宅房屋应当实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。房屋征收补偿可实行搬迁时限奖励制度，将原搬迁奖励单列，奖励标准控制在被征收房屋类似房地产市场评估价值的15%以内。
而且，房屋征收部门应将分户签约情况、房屋补偿单价、补偿方式、奖励情况在房屋征收范围内向被征收人公布。这样，各家各户最终拿到的补偿金是多少，可一目了然。
“住改商”最高按评估价70%补偿
对于“住改商”的业主怎么补偿?根据《实施办法》，只要拥有合法产权，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按住宅用房进行补偿;如果选择货币补偿的，则根据“住改商”实施的不同年代按不同比例标准补偿，最高补偿标准是“按照经营性用房房地产市场评估价70%给予补偿”，比原规定的最高标准增加了10%，因为增加了1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行前已改变为经营性用房的情况。
1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的70%给予补偿。而1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。
亮点1 评估
半数以上被征收人选出房价评估机构
房价评估价直接影响到被征收人领取补偿费金额的多寡，怎么确定房价评估机构?
根据《实施办法》，广州市房地产行政主管部门定期向社会公布业务能力强、社会信誉好、具有相应资质的房地产价格评估机构名录。房屋征收决定公告后30个工作日内，被征收人应协商选定房地产价格评估机构;半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择有效，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。
如果协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人在公布的评估机构名录中通过摇珠方式确定。
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议，还可以在收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。
亮点2 征收
涉百户征收需先上政府常务会
2011年1月21日，国务院颁布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》。而广州市在2011年9月6日出台了《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》，《意见》今年到期，因此，广州市修订出台了新的国有土地上房屋征收与补偿的规范性文件，即《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》。
根据《实施办法》，如要征收房屋，需满足的条件之一是“为了公共利益的需要”。何为“符合公共利益”?根据实施办法，“公共利益”包括国防和外交的需要、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要等。
另外，根据《实施办法》，征收项目涉及被征收人数量达100户以上(含100户)的，或者存在其他重大复杂情况的，市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当经同级人民政府常务会议讨论决定。
文史普查未完成不得征收房屋
去年，诗书路民国建筑被破坏以及萝岗古墓被毁等事件备受公众关注。为防止类似的事件发生，《实施办法》规定，房屋征收部门要在房屋征收范围内发出并张贴通知，对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、无产权房屋、不可移动文物、历史建筑等情况进行摸底、调查，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
同时，房屋征收部门在摸底、调查阶段，应当向文物行政部门、规划部门确认该地块文物、历史建筑、历史风貌区的普查情况;尚未进行文物、历史建筑、历史风貌区普查的，文物行政部门、规划部门应当会同房屋征收等部门在征收房屋前完成调查工作。未完成调查的，不得征收房屋。
亮点3 补偿
将原搬迁奖励单列
原《实施意见》规定，被征收人可获得的补偿总额为被征收房屋类似房地产的市场价格、征收奖励与搬迁时限奖励三部分之和，但最高不能超过被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格。
新版《实施办法》调整了这项标准，规定征收奖励与被征收房屋类似房地产的市场价格相加不高于被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对住宅房屋应当实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。房屋征收补偿可实行搬迁时限奖励制度，将原搬迁奖励单列，奖励标准控制在被征收房屋类似房地产市场评估价值的15%以内。
而且，房屋征收部门应将分户签约情况、房屋补偿单价、补偿方式、奖励情况在房屋征收范围内向被征收人公布。这样，各家各户最终拿到的补偿金是多少，可一目了然。
“住改商”最高按评估价70%补偿
对于“住改商”的业主怎么补偿?根据《实施办法》，只要拥有合法产权，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按住宅用房进行补偿;如果选择货币补偿的，则根据“住改商”实施的不同年代按不同比例标准补偿，最高补偿标准是“按照经营性用房房地产市场评估价70%给予补偿”，比原规定的最高标准增加了10%，因为增加了1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行前已改变为经营性用房的情况。
1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的70%给予补偿。而1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。
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