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以案说法：楼盘外墙颜色与售楼广告不符，购房人起诉要求开发商变更外墙颜色未获法院支持
来源:
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作者:徐清波律师
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发布时间: 2018-06-25
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摘要：
开发商建设的楼盘外墙颜色与售楼广告存在差异，购房人认为开发商此举违反合同约定，并据此起诉要求开发商依照售楼广告变更外墙颜色。
案情经过：
2013年9月，购房人国某与某房地产开发公司（以下简称“某公司”）签订《商品房预售合同》及相关附件，约定国某以5609255元购买某公司开发的某市区住房一套，某公司应于2015年5月16日前交付。合同签订后，国某支付了购房款。
在案涉楼盘的施工过程中，国某及同楼盘的其他业主对楼盘墙体颜色（米黄色）提出书面异议，认为某公司应按销售广告中宣传的暗红色做墙体颜色，某公司则回函表示，该楼盘的建设并未违反合同约定。
双方协商不成，国某向某市区人民法院提起本案诉讼，国某认为其购买案涉房屋在相当大的程度上取决于房屋外观的视觉感受，某公司在销售广告以及销售人员介绍中多次强调案涉楼盘的外墙颜色为暗红色，但案涉楼盘的现状为米黄色，显然与约定不符，据此请求法院判令某公司将案涉楼盘外立面变更为与约定一致的暗红色砖石面墙，由某公司承担本案诉讼费。
某公司对此提出了答辩意见，要点归纳如下：
1. 销售广告中标明了“以政府相关部门批准文件及《买卖合同》约定为准”的字样，销售广告中的暗红色墙体不应当视为双方对外墙面砖颜色的合同约定；
2. 案涉楼盘的各套房产已交付到国某等业主名下，相应产权也已办至各业主名下，作为五栋楼共有部分中的外墙面，我公司已无处分权，国某也无处分权；
3. 国某的诉讼请求在事实上不能履行。房屋办理竣工验收、交付业主后，再更换所有的外墙面砖，需要办理城管、建设等行政许可，上述条件是否具备，存在诸多不确定性，我单位也没有能力成就这些条件。
法院审理经过及判决结果：
某区人民法院审理后，对国某主张某公司构成违约的理由不予支持，主要裁判观点归纳如下：
1. 国某与某公司签订的预售合同及其附件合法、有效，但外墙颜色问题双方当事人并未在合同中进行明确约定，且双方当事人在补充协议中特别约定：“凡在本合同及本协议签订之前出卖人或买受人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定出卖人与买受人权利义务及责任的依据”；
2. 国某认为上述条款为格式条款，应对制作格式条款的一方作不利解释，但格式条款的不利解释原则应当适用于合同双方对于合同条款的理解有争议的情形，上述条款内容表述清晰、易懂，显然不应适用于上述原则；
3. 现场勘验及所照图片显示，案涉楼盘外墙颜色为黄色与暗红色砖墙穿叉结合，与某公司在售楼沙盘、视频资料中展示的楼盘外墙颜色相对比，从视觉观感角度上看，并无明显背离其所作宣传的描述，从居住使用角度来看，亦不构成对涉案楼盘使用功能的障碍；
4. 假使某公司的宣传展示内容构成合同条款，现某公司已完成涉案楼宇的建设并办理竣工验收，外墙面变更的履行成本过高，且外墙面变更的履行涉及所在楼宇中其他共有权人的利益，故国某等部分业主主张更换外墙面砖，在事实上亦不具备可执行性。
综上，某区人民法院认定某公司在楼书或沙盘、微博中就房屋外墙颜色作出的展示或描述不应视为涉案房屋买卖合同的内容，对某公司在房屋建设中就外墙颜色的处理不具有法律约束力，判令驳回国某的诉讼请求。
备注：类似案件可能因实际情况存在差异，法院的判决结果也可能有所不同，如需咨询可联系本站房地产法律专业律师。
开发商建设的楼盘外墙颜色与售楼广告存在差异，购房人认为开发商此举违反合同约定，并据此起诉要求开发商依照售楼广告变更外墙颜色。
案情经过：
2013年9月，购房人国某与某房地产开发公司（以下简称“某公司”）签订《商品房预售合同》及相关附件，约定国某以5609255元购买某公司开发的某市区住房一套，某公司应于2015年5月16日前交付。合同签订后，国某支付了购房款。
在案涉楼盘的施工过程中，国某及同楼盘的其他业主对楼盘墙体颜色（米黄色）提出书面异议，认为某公司应按销售广告中宣传的暗红色做墙体颜色，某公司则回函表示，该楼盘的建设并未违反合同约定。
双方协商不成，国某向某市区人民法院提起本案诉讼，国某认为其购买案涉房屋在相当大的程度上取决于房屋外观的视觉感受，某公司在销售广告以及销售人员介绍中多次强调案涉楼盘的外墙颜色为暗红色，但案涉楼盘的现状为米黄色，显然与约定不符，据此请求法院判令某公司将案涉楼盘外立面变更为与约定一致的暗红色砖石面墙，由某公司承担本案诉讼费。
某公司对此提出了答辩意见，要点归纳如下：
1. 销售广告中标明了“以政府相关部门批准文件及《买卖合同》约定为准”的字样，销售广告中的暗红色墙体不应当视为双方对外墙面砖颜色的合同约定；
2. 案涉楼盘的各套房产已交付到国某等业主名下，相应产权也已办至各业主名下，作为五栋楼共有部分中的外墙面，我公司已无处分权，国某也无处分权；
3. 国某的诉讼请求在事实上不能履行。房屋办理竣工验收、交付业主后，再更换所有的外墙面砖，需要办理城管、建设等行政许可，上述条件是否具备，存在诸多不确定性，我单位也没有能力成就这些条件。
法院审理经过及判决结果：
某区人民法院审理后，对国某主张某公司构成违约的理由不予支持，主要裁判观点归纳如下：
1. 国某与某公司签订的预售合同及其附件合法、有效，但外墙颜色问题双方当事人并未在合同中进行明确约定，且双方当事人在补充协议中特别约定：“凡在本合同及本协议签订之前出卖人或买受人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定出卖人与买受人权利义务及责任的依据”；
2. 国某认为上述条款为格式条款，应对制作格式条款的一方作不利解释，但格式条款的不利解释原则应当适用于合同双方对于合同条款的理解有争议的情形，上述条款内容表述清晰、易懂，显然不应适用于上述原则；
3. 现场勘验及所照图片显示，案涉楼盘外墙颜色为黄色与暗红色砖墙穿叉结合，与某公司在售楼沙盘、视频资料中展示的楼盘外墙颜色相对比，从视觉观感角度上看，并无明显背离其所作宣传的描述，从居住使用角度来看，亦不构成对涉案楼盘使用功能的障碍；
4. 假使某公司的宣传展示内容构成合同条款，现某公司已完成涉案楼宇的建设并办理竣工验收，外墙面变更的履行成本过高，且外墙面变更的履行涉及所在楼宇中其他共有权人的利益，故国某等部分业主主张更换外墙面砖，在事实上亦不具备可执行性。
综上，某区人民法院认定某公司在楼书或沙盘、微博中就房屋外墙颜色作出的展示或描述不应视为涉案房屋买卖合同的内容，对某公司在房屋建设中就外墙颜色的处理不具有法律约束力，判令驳回国某的诉讼请求。
备注：类似案件可能因实际情况存在差异，法院的判决结果也可能有所不同，如需咨询可联系本站房地产法律专业律师。
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