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广州市国土房管局新闻发言人看2008年商品住宅用地供应情况
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作者:网络文章
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发布时间: 2015-07-03
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时值年底，广州推出部分商品住宅用地，受到了社会各界的普遍关注。昨日，广州市国土房管局新闻发言人就此接受了新闻媒体采访。
记者问：今年广州楼市相比去年发生了较大变化，土地供应方面是不是也会有所变化？
新闻发言人答：2008年相比去年，广州楼市确实发生了较大变化，投资和消费都明显降温。为适应市场运行情况的这种变化，提高宏观调控的针对性、合理性和及时性，保持房地产市场健康、稳定发展，2008年商品住宅用地供应策略和思路也有所调整：
一是根据市场供求关系的变化控制了商品住房用地的投放规模，供地计划从4平方公里调整为2.5平方公里，暂停了限价房用地供应。
二是在控制投放规模的基础上，科学预测自住型刚性住房需求，保持商品住房用地一定量的稳定供应，避免因为商品住房用地供应量骤多骤少影响未来住房供求关系的平衡
三是调整供地结构，加大商服用地供应，激励和吸引投资商业地产，促进我市现代服务业发展。
记者问：2008年商品住宅用地的成交地价，相比2007年有较大幅度的下降，对此您有何评述？
新闻发言人答：我想这是投资回归理性的积极表征。首先，可能要介绍一下广州土地拍卖底价评估的有关情况。广州是全国最早开始探索、研究和实践房地产市场评估规律的城市之一，从事土地出让底价评估的历史接近15年，目前我局属下的市房地产估价所有一批有着较高学术造诣和丰富经验的国家注册的房地产评估师，其中还不乏国家级的评估专家。广州土地出让底价评估的方法主要有假设开发法、成本法和基准地价修正法等，主要原理是根据房地产市场实际情况，结合房地产项目开发成本、土地区域级差价值规律，以及地价在房价中的合理比重，加上对未来市场变动的科学预测等因素，科学、准确地评定出让底价。由此可见，一般情况下，理性的土地拍卖价格应该是围绕出让底价在一定幅度内上浮。实际上，除开2007年2、3季度外，其余时期的大多数土地拍卖都是遵循这一规律的，也充分说明广州地价评估是较为科学、准确的。
2007年2、3季度，尤其是3季度，广州土地市场出现了一些非理性、盲目乐观的情况，出现了高出底价1倍甚至数倍成交的情况，也就是我们常说的溢价率达到1倍或数倍。溢价率像股市的市盈率一样，是我们监测和评估土地市场风险的重要指标之一，溢价率过高说明市场投资预期过于乐观、对房价的预期明显超出经济社会和居民收入的实际增长情况，市场泡沫风险较为严重。因此，2007年的土地价格尤其是“地王”价格是不具有理性的参考和对比价值的，我们不会也不提倡这种对比做法，所以，近期部分媒体拿2007年土地拍卖数据甚至房地产市场运行数据与2008年进行对比的做法是毫无意义的，对于引导理性投资和消费，保持经济社会健康、稳定发展也是不利的。
2008年土地成交价格逐步回归到2006年底的水平，除个别地块外拍卖成交价都是围绕底价正常幅度内上浮，部分地块以底价成交。该土地价格与我市当前的土地价值（包括最新颁布的基准地价）是基本吻合的。这些动态一方面说明我市土地市场投资开始趋于正常和理性，投资者对市场未来预期与评估专家的预测判断趋于一致；另一方面，在当前国际金融环境不断恶化的情况下，投资者普遍接纳我市投放的土地，最近我们推出的4宗用地全部顺利成交，珠江新城商业用地的成交楼面地价甚至达到了近8000元/平方米，这说明投资者对广州投资前景和房地产市场的充分认可和充满信心。
记者问：近期为何推出一批商品住宅用地？
新闻发言人答：应该说今年广州房地产市场的变化情况是较为复杂的，从年初的成交大量萎缩，到逐步复苏，再从6月开始基本恢复到正常水平。由于今年市场的复杂多变，今年前3季度我们投放土地是较为谨慎的，更多地将注意力放在密切监测和评判市场动态上。中央房产新政出台后，宏观调控刺激消费、拉动内需以提振经济导向已经明确，这时候我们推出一批有投资意向者的土地，是符合中央政策导向的，旨在增强市场的投资和消费信心，表明政府维护房地产市场健康、稳定发展的态度。
近期，国家颁布房地产宏观调控的新政策，结合广州实际，我们正在密切关注和评估市场变化，因此，我们合理地调整今年的商品住宅用地出让计划，将部分用地放在明年适当时候出让，计划今年商品住宅用地的供应总量在1.8平方公里左右。
记者问：今年广州楼市相比去年发生了较大变化，土地供应方面是不是也会有所变化？
新闻发言人答：2008年相比去年，广州楼市确实发生了较大变化，投资和消费都明显降温。为适应市场运行情况的这种变化，提高宏观调控的针对性、合理性和及时性，保持房地产市场健康、稳定发展，2008年商品住宅用地供应策略和思路也有所调整：
一是根据市场供求关系的变化控制了商品住房用地的投放规模，供地计划从4平方公里调整为2.5平方公里，暂停了限价房用地供应。
二是在控制投放规模的基础上，科学预测自住型刚性住房需求，保持商品住房用地一定量的稳定供应，避免因为商品住房用地供应量骤多骤少影响未来住房供求关系的平衡
三是调整供地结构，加大商服用地供应，激励和吸引投资商业地产，促进我市现代服务业发展。
记者问：2008年商品住宅用地的成交地价，相比2007年有较大幅度的下降，对此您有何评述？
新闻发言人答：我想这是投资回归理性的积极表征。首先，可能要介绍一下广州土地拍卖底价评估的有关情况。广州是全国最早开始探索、研究和实践房地产市场评估规律的城市之一，从事土地出让底价评估的历史接近15年，目前我局属下的市房地产估价所有一批有着较高学术造诣和丰富经验的国家注册的房地产评估师，其中还不乏国家级的评估专家。广州土地出让底价评估的方法主要有假设开发法、成本法和基准地价修正法等，主要原理是根据房地产市场实际情况，结合房地产项目开发成本、土地区域级差价值规律，以及地价在房价中的合理比重，加上对未来市场变动的科学预测等因素，科学、准确地评定出让底价。由此可见，一般情况下，理性的土地拍卖价格应该是围绕出让底价在一定幅度内上浮。实际上，除开2007年2、3季度外，其余时期的大多数土地拍卖都是遵循这一规律的，也充分说明广州地价评估是较为科学、准确的。
2007年2、3季度，尤其是3季度，广州土地市场出现了一些非理性、盲目乐观的情况，出现了高出底价1倍甚至数倍成交的情况，也就是我们常说的溢价率达到1倍或数倍。溢价率像股市的市盈率一样，是我们监测和评估土地市场风险的重要指标之一，溢价率过高说明市场投资预期过于乐观、对房价的预期明显超出经济社会和居民收入的实际增长情况，市场泡沫风险较为严重。因此，2007年的土地价格尤其是“地王”价格是不具有理性的参考和对比价值的，我们不会也不提倡这种对比做法，所以，近期部分媒体拿2007年土地拍卖数据甚至房地产市场运行数据与2008年进行对比的做法是毫无意义的，对于引导理性投资和消费，保持经济社会健康、稳定发展也是不利的。
2008年土地成交价格逐步回归到2006年底的水平，除个别地块外拍卖成交价都是围绕底价正常幅度内上浮，部分地块以底价成交。该土地价格与我市当前的土地价值（包括最新颁布的基准地价）是基本吻合的。这些动态一方面说明我市土地市场投资开始趋于正常和理性，投资者对市场未来预期与评估专家的预测判断趋于一致；另一方面，在当前国际金融环境不断恶化的情况下，投资者普遍接纳我市投放的土地，最近我们推出的4宗用地全部顺利成交，珠江新城商业用地的成交楼面地价甚至达到了近8000元/平方米，这说明投资者对广州投资前景和房地产市场的充分认可和充满信心。
记者问：近期为何推出一批商品住宅用地？
新闻发言人答：应该说今年广州房地产市场的变化情况是较为复杂的，从年初的成交大量萎缩，到逐步复苏，再从6月开始基本恢复到正常水平。由于今年市场的复杂多变，今年前3季度我们投放土地是较为谨慎的，更多地将注意力放在密切监测和评判市场动态上。中央房产新政出台后，宏观调控刺激消费、拉动内需以提振经济导向已经明确，这时候我们推出一批有投资意向者的土地，是符合中央政策导向的，旨在增强市场的投资和消费信心，表明政府维护房地产市场健康、稳定发展的态度。
近期，国家颁布房地产宏观调控的新政策，结合广州实际，我们正在密切关注和评估市场变化，因此，我们合理地调整今年的商品住宅用地出让计划，将部分用地放在明年适当时候出让，计划今年商品住宅用地的供应总量在1.8平方公里左右。
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