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广州市更新国有土地使用权基准地价
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作者:网络新闻
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发布时间: 2015-07-03
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经广州市人民政府批准，我市自2008年10月1日起实施基准日为2007年1月1日的国有土地使用权基准地价。在此之前，我市曾在2004年和2006年先后公布实施了基准日为2003年7月1日和2004年12月31日的基准地价。本次基准地价是对基准日为2004年12月31日的基准地价的更新，即反映的是我市2005、2006年两年期间的土地市场价格的变化水平。
基准地价是对城镇各级土地或均质地域，在正常土地市场条件下，按照商业、住宅、工业等用途，评估确定的某一基准日法定最高使用年期的土地使用权区域平均市场价格，它包含土地取得费（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地有偿使用费。
基准地价作为正常的房地产市场供需状况下的土地价格，是一种理论价格，反映土地市场在一段时期内的整体变化趋势，而公开出让地块成交价格因受用地规模、规划条件、市场行情、竞价气氛、投资者心态等个别因素影响，反映的是特定时点个别地块的情况。
基准地价是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”和国土资源部有关文件的规定，遵循《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价规程》，借鉴数字高程模型，结合城市发展规划、基础设施建设、房地产市场状况，依法、科学制定的。
本次基准地价编制的总体技术路线是在2004年基准地价成果的基础上，经过外业调查、资料收集、内业评估、系统开发、征求意见、专家论证和公开听证等程序，综合分析广州市城市发展规划、基础设施建设情况和房地产市场状况，调整更新原有监测点的价格，生成网格点基准地价。
合理更新基准地价,为我市国有土地有偿使用费计收提供依据，是土地管理参与宏观调控的重要手段，对实现土地资产价值，优化配置土地资源，促进土地节约集约利用和土地市场的健康发展具有重要意义。
本次基准地价涵盖广州市越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区、萝岗区（含广州经济技术开发区）、南沙区（含南沙经济技术开发区）、番禺区和花都区所辖范围，中心城区商业、住宅、工业用地平均价格分别为5840元/平方米、1227元/平方米和676元/平方米，比2004年的5244元/平方米、900元/平方米和508元/平方米分别增长了11.37%、36.33%和33.07%，年平均增长率分别为5.53%、16.76%和15.36%。越秀、荔湾等中心城区凭借区位优势和完善的配套设施，地价水平相对较高，而城市外围新开发的区域地价水平相对较低，体现了土地价值级差规律。
本次基准地价调整的主要依据：
第一，城市基础设施完善推动土地价值上升。近年来我市城市基础设施和生活配套设施的大量投入建设，使得我市城市环境和居住环境发生比较大的改善，推动全市土地价值提高，尤其是城市外围新开发的区域，如萝岗、花都、番禺和南沙区，地价水平不如中心城区高，但是近两年来城市基础设施不断完善、轨道交通向外延伸发展，让这些区域的地价水平有了较快的增长。
第二，客观反映了土地市场价格的理性变化。2005年基准地价更新以来，随着我市经济和社会发展和城市基础设施的不断完善，土地市场价格理性增长，其中2005至2006年期间我市房地产市场相对平稳发展，土地市场价格基本理性反映土地资源的内在价值。2007年受多种因素影响，地价增长较快，土地市场投资偏热，公开出让土地成交价格也一路上涨。从2007年年底开始，宏观调控累积效果逐渐显现，地价也逐渐回落到2006年地价水平。因此，此时公布基准日为2007年1月1日的基准地价也基本上反映我市土地市场正常合理的地价水平。
第三，政策性调整。国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发[2006]307号）第六条规定：“本《标准》发布实施后，各省(区、市)要依据本《标准》，开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价”。我市外围新开发区域原有工业用地基准地价水平低于国家工业用地出让最低价标准，本次基准地价更新后新开发区域的工业用地基准地价有了较大幅度的上涨，从而带动了该区域商业和居住用地地价的增长。
总体来说，我市基准地价的调整是土地价值的客观反映，与我市同期房价、GDP和固定资产投资额的增长水平相协调，与我市城市地位和经济发展水平相一致。
基准地价是对城镇各级土地或均质地域，在正常土地市场条件下，按照商业、住宅、工业等用途，评估确定的某一基准日法定最高使用年期的土地使用权区域平均市场价格，它包含土地取得费（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地有偿使用费。
基准地价作为正常的房地产市场供需状况下的土地价格，是一种理论价格，反映土地市场在一段时期内的整体变化趋势，而公开出让地块成交价格因受用地规模、规划条件、市场行情、竞价气氛、投资者心态等个别因素影响，反映的是特定时点个别地块的情况。
基准地价是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”和国土资源部有关文件的规定，遵循《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价规程》，借鉴数字高程模型，结合城市发展规划、基础设施建设、房地产市场状况，依法、科学制定的。
本次基准地价编制的总体技术路线是在2004年基准地价成果的基础上，经过外业调查、资料收集、内业评估、系统开发、征求意见、专家论证和公开听证等程序，综合分析广州市城市发展规划、基础设施建设情况和房地产市场状况，调整更新原有监测点的价格，生成网格点基准地价。
合理更新基准地价,为我市国有土地有偿使用费计收提供依据，是土地管理参与宏观调控的重要手段，对实现土地资产价值，优化配置土地资源，促进土地节约集约利用和土地市场的健康发展具有重要意义。
本次基准地价涵盖广州市越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区、萝岗区（含广州经济技术开发区）、南沙区（含南沙经济技术开发区）、番禺区和花都区所辖范围，中心城区商业、住宅、工业用地平均价格分别为5840元/平方米、1227元/平方米和676元/平方米，比2004年的5244元/平方米、900元/平方米和508元/平方米分别增长了11.37%、36.33%和33.07%，年平均增长率分别为5.53%、16.76%和15.36%。越秀、荔湾等中心城区凭借区位优势和完善的配套设施，地价水平相对较高，而城市外围新开发的区域地价水平相对较低，体现了土地价值级差规律。
本次基准地价调整的主要依据：
第一，城市基础设施完善推动土地价值上升。近年来我市城市基础设施和生活配套设施的大量投入建设，使得我市城市环境和居住环境发生比较大的改善，推动全市土地价值提高，尤其是城市外围新开发的区域，如萝岗、花都、番禺和南沙区，地价水平不如中心城区高，但是近两年来城市基础设施不断完善、轨道交通向外延伸发展，让这些区域的地价水平有了较快的增长。
第二，客观反映了土地市场价格的理性变化。2005年基准地价更新以来，随着我市经济和社会发展和城市基础设施的不断完善，土地市场价格理性增长，其中2005至2006年期间我市房地产市场相对平稳发展，土地市场价格基本理性反映土地资源的内在价值。2007年受多种因素影响，地价增长较快，土地市场投资偏热，公开出让土地成交价格也一路上涨。从2007年年底开始，宏观调控累积效果逐渐显现，地价也逐渐回落到2006年地价水平。因此，此时公布基准日为2007年1月1日的基准地价也基本上反映我市土地市场正常合理的地价水平。
第三，政策性调整。国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发[2006]307号）第六条规定：“本《标准》发布实施后，各省(区、市)要依据本《标准》，开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价”。我市外围新开发区域原有工业用地基准地价水平低于国家工业用地出让最低价标准，本次基准地价更新后新开发区域的工业用地基准地价有了较大幅度的上涨，从而带动了该区域商业和居住用地地价的增长。
总体来说，我市基准地价的调整是土地价值的客观反映，与我市同期房价、GDP和固定资产投资额的增长水平相协调，与我市城市地位和经济发展水平相一致。
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