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土地承包经营权流转，不得改变土地的农业用途
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发布时间: 2015-07-03
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【案情介绍】2006年2月3日原告赵宝山与被告贾明祯订立了一份土地转让协议给原告赵宝山用于扩建塑料厂，转让费为20000元。协议订立后原告赵宝山给付被告贾明祯土地转让费20000元和地上附着物折款4500元。2007年4月2日原告赵宝山与被告贾明祯又将转让协议变更为转租协议，租凭费变更为24500元。被告贾明祯转让、转租的土地是1997年12月31日承包小堡村民委员会的耕地，订立土地承包合同时的承包人有贾明祯、王秀花、贾永杰、李学燕、贾志鹏，被告贾明祯在转让、转租土地承包经营权时未征得共同承包人的同意。原告赵宝山与被告贾明祯订立了土地承包经营权转让协议后，因原告赵宝山与被告贾明祯、李学燕阻止转让合同的履行，原告赵宝山未取得土地的使用权，原告赵宝山向法院起诉，要求三被告履行转让合同，并要求三被告赔偿损失1万余元。
【法院裁判】涿鹿县人民法院审理后认为人民法院以原告赵宝山与被告贾明祯订立的土地承包经营权转让合同违反了法律的强制性规定和原告赵宝山与被告贾明祯订立土地使用权转让合同未征得土地使用权人同意，判决原告赵宝山与被告贾明祯订立的土地转让合同无效，被告贾明祯退还原告赵宝山土地转让费24500元。驳回原告赵宝山要求三被告赔偿损失的请求。
【案件评析】原告赵宝山与被告贾明祯订立的土地转让协议的内容是扩建塑料厂，该合同改变了承包土地的农业用途，并且未征得共同承包人的同意，该转让协议为无效协议。原告赵宝山与被告贾明祯虽将转让协议变更为转租协议，但该转租协议仍未征得共同承包人的同意，亦属于无效协议。被告贾明祯应返还协议取得的款项，原告赵宝山要求继续履行协议的请求不能予以支持，原告赵宝山与被告贾明祯再订立协议时均有过错，原告赵宝山要求被告支付违约金的请求不能支持。我国《农村土地承包法》规定，土地承包经营权流转，不得改变土地的农业用途，即受让方取得土地使用权的目的必须是进行农业生产，原告赵宝山为扩建塑料厂与土地承包人订立转让合同，明显违反了法律的强制性规定，故转让合同是无效合同。虽然原告赵宝山与被告贾明祯后来将转让合同变更为转租合同，并且再合同中也不再写扩建塑料厂的内容，但该转租合同应该是规避法律的合同，属于以合法形式掩盖非法目的的合同，该转租合同也应当认定为无效合同。并且被告贾明祯转让的土地使用权是被告贾明祯与被告贾永杰、李学燕等5人共有的土地承包经营权，根据《物权法》的规定，共有人再未征得其他共有人同意的情况下无权转让共有的物权，因此被告贾明祯无权处分共有的土地承包经营权。原告赵宝山与被告贾明祯订立的土地转让合同侵犯了其他共有人的权利，故原告赵宝山与被告贾明祯订立的土地承包经营权转让、转租合同均为无效合同。
【法院裁判】涿鹿县人民法院审理后认为人民法院以原告赵宝山与被告贾明祯订立的土地承包经营权转让合同违反了法律的强制性规定和原告赵宝山与被告贾明祯订立土地使用权转让合同未征得土地使用权人同意，判决原告赵宝山与被告贾明祯订立的土地转让合同无效，被告贾明祯退还原告赵宝山土地转让费24500元。驳回原告赵宝山要求三被告赔偿损失的请求。
【案件评析】原告赵宝山与被告贾明祯订立的土地转让协议的内容是扩建塑料厂，该合同改变了承包土地的农业用途，并且未征得共同承包人的同意，该转让协议为无效协议。原告赵宝山与被告贾明祯虽将转让协议变更为转租协议，但该转租协议仍未征得共同承包人的同意，亦属于无效协议。被告贾明祯应返还协议取得的款项，原告赵宝山要求继续履行协议的请求不能予以支持，原告赵宝山与被告贾明祯再订立协议时均有过错，原告赵宝山要求被告支付违约金的请求不能支持。我国《农村土地承包法》规定，土地承包经营权流转，不得改变土地的农业用途，即受让方取得土地使用权的目的必须是进行农业生产，原告赵宝山为扩建塑料厂与土地承包人订立转让合同，明显违反了法律的强制性规定，故转让合同是无效合同。虽然原告赵宝山与被告贾明祯后来将转让合同变更为转租合同，并且再合同中也不再写扩建塑料厂的内容，但该转租合同应该是规避法律的合同，属于以合法形式掩盖非法目的的合同，该转租合同也应当认定为无效合同。并且被告贾明祯转让的土地使用权是被告贾明祯与被告贾永杰、李学燕等5人共有的土地承包经营权，根据《物权法》的规定，共有人再未征得其他共有人同意的情况下无权转让共有的物权，因此被告贾明祯无权处分共有的土地承包经营权。原告赵宝山与被告贾明祯订立的土地转让合同侵犯了其他共有人的权利，故原告赵宝山与被告贾明祯订立的土地承包经营权转让、转租合同均为无效合同。
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