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转让位于城市市区的宅基地，一般应认定合同有效
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发布时间: 2015-07-03
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【案情】
原告：王留军。
被告：郑广军。
2006年11月27日，王留军因经济紧张急需用钱，与郑广军签订协议，将位于济源市济水办事处西关的其一块四间宅基地以35000元的价格出售给了郑广军。签完协议后郑广军开始建房，建成砖混结构房屋，四间三层，两间是一个院，且郑广军已对该房进行装修，2008年8月8日入住该房。
王留军诉称：王留军与郑广军签订的农村宅基地转让协议的内容违反土地管理法的有关规定，明显是无效的，请求法院依法确认其与郑广军2006年11月27日所签订的协议无效。
郑广军答辩称：其与王留军签订的协议是双方真实意思表示，请求驳回王留军的诉讼请求。
【审判】
济源市人民法院认为，根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。强制性规定包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，管理性规范旨在管理和处罚违反规定的行为，并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范，效力性规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有违反效力性的强制规范的，才应当认定合同无效。本案中王留军、郑广军虽然居住在城镇，但作为合同标的物的土地性质系宅基地，根据现行的习惯，一家一户一个男孩分一处宅基地，王留军当初是为了急需用钱将其宅基地卖给郑广军，是其行使处分的权利，郑广军也支付相应的价款，王留军也从中获得了利益，双方达成一致意见，合同成立。如合同继续有效，也不会损害国家利益和社会公共利益。现王留军以双方在订立合同时违反相关规定为由要求确认双方签订的协议无效，该院认为，当事人在民商活动中，应遵守诚实信用原则，同时也为了维护交易的稳定，王留军、郑广军之间签订的协议应认定为有效协议。王留军要求确认其与郑广军之间签订的协议为无效协议，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回王留军的诉讼请求。案件受理费100元，由王留军负担。
王留军不服一审判决，提起上诉。
河南省济源中级人民法院经审理认为：《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。王留军与郑广军协议转让的宅基地位于济源市济水办事处西关，王留军称双方转让的是农村宅基地，缺乏事实根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据该规定，只有违反效力性强制性规定的合同，才能依据合同法第五十二条第（五）项的规定确认合同无效。王留军与郑广军协议转让的位于城市市区的宅基地，是双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也不存在认定合同无效的其他法定情形，虽然该宅基地转让未履行相关土地登记手续，但参照《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定精神，该转让协议不应认定为无效。王留军主张合同无效，缺乏法律根据，也违背诚实信用原则，不予支持。综上，原审判决驳回王留军的诉讼请求并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由王留军负担。
【评析】
本案的直接争议焦点是，宅基地转让合同的效力应如何认定。
宅基地转让，分为农村宅基地的转让和城区宅基地的转让。对认定二者转让合同的效力，应当分别进行分析。
一、关于农村宅基地转让合同的效力。
目前，理论界和实务界对该问题均存在分歧观点，主要有以下两种观点。
一种观点认为：城镇居民受让农村宅基地转让合同无效。其主要理由是：《土地管理法》明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（1999年5月6日发布）（下称《通知》）规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此，城镇居民受让农村宅基地的转让合同违反了法律的强制性规定，根据《合同法》第52条的规定，应属无效。另外，根据法律规定，农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在一定程度上，农村宅基地具有社会福利和社会保障的功能，如允许自由转让，失地农民生活无着，易引发稳定问题，因而农村宅基地不具有可交易性。
另一种观点认为，农村宅基地转让合同有效。其主要理由为： 1、合同法第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反了法律、行政法规当中的效力性强制性规定的合同才被视为无效合同。前述国务院办公厅的《通知》并不是行政法规，现行法律、行政法规没有对农村宅基地使用权转让作出禁止性规定。 2、土地管理法规定，农民将自己宅基地上的房屋出售后，不得再申请宅基地。立法的精神隐含着农民可以出售自己的房屋。从土地管理法的立法本意来说，并没有规定禁止农民房屋向外出售。3、土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，其立法本意旨在维持农业用地的数量，保障农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故将该条适用于宅基地的转让是不妥的。
针对农村宅基地转让问题，全国人大法工委2005年7月公布的《物权法征求意见稿》第160 ? 162条规定：一户只能拥有一处宅基地。宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。从上述规定可以看出，城镇居民在农村购置宅基地，是违反《物权法征求意见稿》效力性强制性规定的行为。但由于对该问题尚存在争论，2007年3月通过的物权法第一百五十三条仅规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”由此可见，物权法无意解决该争议问题。
目前，该问题仍属争议问题，亟待通过立法作出明确规定，以引导民间正确交易，统一司法尺度。
二、关于城区宅基地转让合同的效力。
前述土地管理法和国务院办公厅的《通知》的相关规定，均是针对农村集体土地而言的，对位于城市市区的宅基地的转让，目前法律、行政法规没有禁止性规定。位于城市市区的宅基地具有可交易性。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定：“法律、法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”其后颁布的物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据上述规定，物权法虽然规定了物权登记生效原则，但登记与否影响的只是物权效力，而不是合同效力。也就是说，物权效力与合同效力独立存在，未经登记不发生物权变动的效力，但不影响合同的效力。当事人以宅基地转让未依法办理土地登记手续为由要求确认合同无效的，也没有合法依据。
因此，城区宅基地转让合同，一般应认定合同有效。
本案双方当事人转让的宅基地位于城市市区，根据法律规定，应属国有土地。王留军称双方转让的是农村宅基地，缺乏事实根据。双方协议转让位于城市市区的宅基地，是双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也不存在认定合同无效的其他法定情形，法院驳回王留军主张合同无效的诉讼请求，是正确的。
原告：王留军。
被告：郑广军。
2006年11月27日，王留军因经济紧张急需用钱，与郑广军签订协议，将位于济源市济水办事处西关的其一块四间宅基地以35000元的价格出售给了郑广军。签完协议后郑广军开始建房，建成砖混结构房屋，四间三层，两间是一个院，且郑广军已对该房进行装修，2008年8月8日入住该房。
王留军诉称：王留军与郑广军签订的农村宅基地转让协议的内容违反土地管理法的有关规定，明显是无效的，请求法院依法确认其与郑广军2006年11月27日所签订的协议无效。
郑广军答辩称：其与王留军签订的协议是双方真实意思表示，请求驳回王留军的诉讼请求。
【审判】
济源市人民法院认为，根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。强制性规定包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，管理性规范旨在管理和处罚违反规定的行为，并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范，效力性规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有违反效力性的强制规范的，才应当认定合同无效。本案中王留军、郑广军虽然居住在城镇，但作为合同标的物的土地性质系宅基地，根据现行的习惯，一家一户一个男孩分一处宅基地，王留军当初是为了急需用钱将其宅基地卖给郑广军，是其行使处分的权利，郑广军也支付相应的价款，王留军也从中获得了利益，双方达成一致意见，合同成立。如合同继续有效，也不会损害国家利益和社会公共利益。现王留军以双方在订立合同时违反相关规定为由要求确认双方签订的协议无效，该院认为，当事人在民商活动中，应遵守诚实信用原则，同时也为了维护交易的稳定，王留军、郑广军之间签订的协议应认定为有效协议。王留军要求确认其与郑广军之间签订的协议为无效协议，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回王留军的诉讼请求。案件受理费100元，由王留军负担。
王留军不服一审判决，提起上诉。
河南省济源中级人民法院经审理认为：《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。王留军与郑广军协议转让的宅基地位于济源市济水办事处西关，王留军称双方转让的是农村宅基地，缺乏事实根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据该规定，只有违反效力性强制性规定的合同，才能依据合同法第五十二条第（五）项的规定确认合同无效。王留军与郑广军协议转让的位于城市市区的宅基地，是双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也不存在认定合同无效的其他法定情形，虽然该宅基地转让未履行相关土地登记手续，但参照《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定精神，该转让协议不应认定为无效。王留军主张合同无效，缺乏法律根据，也违背诚实信用原则，不予支持。综上，原审判决驳回王留军的诉讼请求并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由王留军负担。
【评析】
本案的直接争议焦点是，宅基地转让合同的效力应如何认定。
宅基地转让，分为农村宅基地的转让和城区宅基地的转让。对认定二者转让合同的效力，应当分别进行分析。
一、关于农村宅基地转让合同的效力。
目前，理论界和实务界对该问题均存在分歧观点，主要有以下两种观点。
一种观点认为：城镇居民受让农村宅基地转让合同无效。其主要理由是：《土地管理法》明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（1999年5月6日发布）（下称《通知》）规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此，城镇居民受让农村宅基地的转让合同违反了法律的强制性规定，根据《合同法》第52条的规定，应属无效。另外，根据法律规定，农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在一定程度上，农村宅基地具有社会福利和社会保障的功能，如允许自由转让，失地农民生活无着，易引发稳定问题，因而农村宅基地不具有可交易性。
另一种观点认为，农村宅基地转让合同有效。其主要理由为： 1、合同法第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反了法律、行政法规当中的效力性强制性规定的合同才被视为无效合同。前述国务院办公厅的《通知》并不是行政法规，现行法律、行政法规没有对农村宅基地使用权转让作出禁止性规定。 2、土地管理法规定，农民将自己宅基地上的房屋出售后，不得再申请宅基地。立法的精神隐含着农民可以出售自己的房屋。从土地管理法的立法本意来说，并没有规定禁止农民房屋向外出售。3、土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，其立法本意旨在维持农业用地的数量，保障农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故将该条适用于宅基地的转让是不妥的。
针对农村宅基地转让问题，全国人大法工委2005年7月公布的《物权法征求意见稿》第160 ? 162条规定：一户只能拥有一处宅基地。宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。从上述规定可以看出，城镇居民在农村购置宅基地，是违反《物权法征求意见稿》效力性强制性规定的行为。但由于对该问题尚存在争论，2007年3月通过的物权法第一百五十三条仅规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”由此可见，物权法无意解决该争议问题。
目前，该问题仍属争议问题，亟待通过立法作出明确规定，以引导民间正确交易，统一司法尺度。
二、关于城区宅基地转让合同的效力。
前述土地管理法和国务院办公厅的《通知》的相关规定，均是针对农村集体土地而言的，对位于城市市区的宅基地的转让，目前法律、行政法规没有禁止性规定。位于城市市区的宅基地具有可交易性。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定：“法律、法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”其后颁布的物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据上述规定，物权法虽然规定了物权登记生效原则，但登记与否影响的只是物权效力，而不是合同效力。也就是说，物权效力与合同效力独立存在，未经登记不发生物权变动的效力，但不影响合同的效力。当事人以宅基地转让未依法办理土地登记手续为由要求确认合同无效的，也没有合法依据。
因此，城区宅基地转让合同，一般应认定合同有效。
本案双方当事人转让的宅基地位于城市市区，根据法律规定，应属国有土地。王留军称双方转让的是农村宅基地，缺乏事实根据。双方协议转让位于城市市区的宅基地，是双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也不存在认定合同无效的其他法定情形，法院驳回王留军主张合同无效的诉讼请求，是正确的。
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