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农民能否在自己承包的土地上搞房产开发或者转让？
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发布时间: 2015-07-03
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某山区贫困县郊区村民司富强致富心切，在没有办理任何证件的情况下，近两年在自己承包的1.2亩耕地上盖起了二层楼的单家独院四套，除给儿子一套外，其余分别私下出售，获款75万元。不久，又将承包的0.8分山岗薄地以20万元的价格出让给一个开发商。在他的影响下，一些村民纷纷行动，在近百亩土地、荒坡上已盖上了房屋。
最近，当地政府对此进行清理整顿，司富强等村民却想不通：承包给我了，五十年不变，只要土地能变金，俺想咋办就咋办！改革开放搞活，为什么只许农民种地，不许？
华鲜提出的问题，随着城、镇郊区市场经济的繁荣发展，规划区的范围进一步扩大，这在全国较为普遍，而以农村家庭经营承包方式获得承包权的荒山、林地、草地、耕地，被承包人擅自进行开发的现象屡禁不止，应引起高度关注。对这个问题的处理，要区别不同情况分别严肃对待。
第一，对未列入城镇规划区的，农民以家庭经营承包方式获得承包权的耕地、林地等，要严格按照《中华人民共和国农村土地承包法》第四条：国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。第十七条：承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务。从以上规定可以看出，虽然承包户承包了土地，但承包后土地的性质仍然是本集体组织成员、本集体组织所共有的，并且在承包期内要保护和合理利用土地资源，对土地不能造成永久性损害，例如擅自开矿、办砖厂等，特别是不能改变土地农业用途，是耕地要用于种粮、林地育林、草地种草，若将承包地用于买卖或用于非农业建设，是违反承包法规定的。根据《土地承包法》第六十条：承包方违法将承包地用于非农业建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。
第二，已将承包耕地、林地、草地等土地划入城镇规划区，并依法批准的，若为统一规划，建设社会公共设施，公共高新技术开发区等用地时，要严格按照《中华人民共和国土地管理法》第二条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。第四十条：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。第四十七条：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。从以上规定可以看出，为了公共利益而需要征用集体土地，经过依法批准情况下，被征地农户可以依法获得补偿，征地补偿费可以分为：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附属物补偿费，其中安置补偿费就是为失去承包土地后，农户的安置费用，青苗补偿费、附属物补偿费直接对承包人或所有权人进行补偿。
第三，在城市、村庄、集镇规划区内，符合总体规划，又不是为公共利益需统一征用的农村集体用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十三条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十二条：农村农民一户只能拥有一处宅基地。农村农民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。第六十三条，农民集体所有的土地不得出让、转让或出租用于非农业建设。如果未按以上规定办理，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划，擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；构成犯罪的依法追究刑事责任。第七十七条：农村农民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用土地，限期拆除在在非法占用土地上新建的房屋。从以上规定可以看出，在自己承包的土地上不论是建住宅或是进行非农业建设，都要事先经过乡（镇）、县等政府部门依法进行审批后，才能合法利用集体土地，否则将受到相应的处理。
最近，当地政府对此进行清理整顿，司富强等村民却想不通：承包给我了，五十年不变，只要土地能变金，俺想咋办就咋办！改革开放搞活，为什么只许农民种地，不许？
华鲜提出的问题，随着城、镇郊区市场经济的繁荣发展，规划区的范围进一步扩大，这在全国较为普遍，而以农村家庭经营承包方式获得承包权的荒山、林地、草地、耕地，被承包人擅自进行开发的现象屡禁不止，应引起高度关注。对这个问题的处理，要区别不同情况分别严肃对待。
第一，对未列入城镇规划区的，农民以家庭经营承包方式获得承包权的耕地、林地等，要严格按照《中华人民共和国农村土地承包法》第四条：国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。第十七条：承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务。从以上规定可以看出，虽然承包户承包了土地，但承包后土地的性质仍然是本集体组织成员、本集体组织所共有的，并且在承包期内要保护和合理利用土地资源，对土地不能造成永久性损害，例如擅自开矿、办砖厂等，特别是不能改变土地农业用途，是耕地要用于种粮、林地育林、草地种草，若将承包地用于买卖或用于非农业建设，是违反承包法规定的。根据《土地承包法》第六十条：承包方违法将承包地用于非农业建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。
第二，已将承包耕地、林地、草地等土地划入城镇规划区，并依法批准的，若为统一规划，建设社会公共设施，公共高新技术开发区等用地时，要严格按照《中华人民共和国土地管理法》第二条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。第四十条：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。第四十七条：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。从以上规定可以看出，为了公共利益而需要征用集体土地，经过依法批准情况下，被征地农户可以依法获得补偿，征地补偿费可以分为：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附属物补偿费，其中安置补偿费就是为失去承包土地后，农户的安置费用，青苗补偿费、附属物补偿费直接对承包人或所有权人进行补偿。
第三，在城市、村庄、集镇规划区内，符合总体规划，又不是为公共利益需统一征用的农村集体用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十三条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十二条：农村农民一户只能拥有一处宅基地。农村农民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。第六十三条，农民集体所有的土地不得出让、转让或出租用于非农业建设。如果未按以上规定办理，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划，擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；构成犯罪的依法追究刑事责任。第七十七条：农村农民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用土地，限期拆除在在非法占用土地上新建的房屋。从以上规定可以看出，在自己承包的土地上不论是建住宅或是进行非农业建设，都要事先经过乡（镇）、县等政府部门依法进行审批后，才能合法利用集体土地，否则将受到相应的处理。
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