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开发商应否承担延期交房的违约责任
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发布时间: 2015-07-03
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[案情]
2012年1月24日，章某与某房地产开发商签订一份商品房买卖合同，合同约定：开发商应于2012年9月30日前将验收合格的商品房交付章某，每逾期一日按已付房价款的万分之三支付违约金，如遭遇不可抗力，开发商在发生之日起10日内告知，交房期限可以据实予以顺延。
[分歧]
该案在审理过程中存在两种不同的意见：
第一种意见认为，签订合同至交房期间，由于受多个台风影响，出现大暴雨、暴雨、大雨天气达45天，建设主管单位亦要求开发商做好防范工作，台风天气属于不能预见、不能避免的不可抗力，应免除开发商受不可抗力影响造成延期交房的违约责任。
第二种意见认为，双方签订的合同有效，开发商应按合同约定按期履行交房义务。由于台风、暴雨等气象条件，是可以预见，并可以适当措施减轻损失，因此不属于不可抗力，且开发商未按合同约定履行告知义务，因此开发商的抗辩理由不能成立。
[评析]
笔者赞同第二种观点。首先，台风、暴动雨不属于不可抗力，《合同法》第一百一十七条第二款规定“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”可见，不可抗力的范围极其狭窄，构成不可抗力一般应具备以下条件：（1）不可抗力事件应当是在合同订立后发生的；（2）不可抗力事件是在订立合同时，双方所不能预期或没有理由能肯定该事件的发生的；（3）不可抗力事件不是由任何一方当事人的过错或过失引起的；（4）不可抗力事件的发生及其所引发的后果是人为所不能控制和不可避免的。由于台风、暴雨等情形是作为沿海省份的福建较常见的气象条件，开发商具有一定规模、资质和专业技术人员，其在工程设计和制订交房期限时就应当预见工程建设过程会受到台风、暴雨的影响，在工程施工过程中应当采取合理的措施，将台风、暴雨的影响降到最低；其次，双方签订的商品房买卖合同规定了发生不可抗力后，开发商的告知义务，虽然不可抗力自身造成的损害不会因开发商未履行告知义务而降低，但开发商告知后，商品房的买受人可以采取合理措施，减轻可能给对方造成的损失，且告知义务的约定符合法律规定。因此，开发商的抗辩理由不能成立，应向章某支付延期交房的违约金。
2012年1月24日，章某与某房地产开发商签订一份商品房买卖合同，合同约定：开发商应于2012年9月30日前将验收合格的商品房交付章某，每逾期一日按已付房价款的万分之三支付违约金，如遭遇不可抗力，开发商在发生之日起10日内告知，交房期限可以据实予以顺延。
[分歧]
该案在审理过程中存在两种不同的意见：
第一种意见认为，签订合同至交房期间，由于受多个台风影响，出现大暴雨、暴雨、大雨天气达45天，建设主管单位亦要求开发商做好防范工作，台风天气属于不能预见、不能避免的不可抗力，应免除开发商受不可抗力影响造成延期交房的违约责任。
第二种意见认为，双方签订的合同有效，开发商应按合同约定按期履行交房义务。由于台风、暴雨等气象条件，是可以预见，并可以适当措施减轻损失，因此不属于不可抗力，且开发商未按合同约定履行告知义务，因此开发商的抗辩理由不能成立。
[评析]
笔者赞同第二种观点。首先，台风、暴动雨不属于不可抗力，《合同法》第一百一十七条第二款规定“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”可见，不可抗力的范围极其狭窄，构成不可抗力一般应具备以下条件：（1）不可抗力事件应当是在合同订立后发生的；（2）不可抗力事件是在订立合同时，双方所不能预期或没有理由能肯定该事件的发生的；（3）不可抗力事件不是由任何一方当事人的过错或过失引起的；（4）不可抗力事件的发生及其所引发的后果是人为所不能控制和不可避免的。由于台风、暴雨等情形是作为沿海省份的福建较常见的气象条件，开发商具有一定规模、资质和专业技术人员，其在工程设计和制订交房期限时就应当预见工程建设过程会受到台风、暴雨的影响，在工程施工过程中应当采取合理的措施，将台风、暴雨的影响降到最低；其次，双方签订的商品房买卖合同规定了发生不可抗力后，开发商的告知义务，虽然不可抗力自身造成的损害不会因开发商未履行告知义务而降低，但开发商告知后，商品房的买受人可以采取合理措施，减轻可能给对方造成的损失，且告知义务的约定符合法律规定。因此，开发商的抗辩理由不能成立，应向章某支付延期交房的违约金。
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