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商品房买卖合同产权面积误差处理的一般原则
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发布时间: 2015-07-03
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要旨
在商品房买卖合同纠纷案件中，因房屋最终实际的产权面积与当事人双方合同约定的房屋面积不一致时，常会对是否对面积差异进行找补的问题发生纠纷。在处理该类纠纷时，应考虑面积差异产生的原因、面积差异与合同约定面积的比例，根据现有法律进行处理。
案情
2007年10月30日，李某与K公司(原蓬安县安居工程建设房地产开发公司)签订了《商品房买卖合同》一份，约定由李某购买该司开发的“Y小区”第二幢18楼4号商品房一套。合同约定：该商品房为预售商品房，其预测建筑面积共101.94平方米，其中套内建筑面积85.97平方米，分滩面积15.97平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3179元。合同第九条“设计变更的约定”载明：(一)经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在审计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。(二)买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人逾期未予书面答复的，视为接受变更。(三)买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起：10日内退还买受人已付房款，并按照已付金额的同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同第十四条“面积差异处理”第二款约定：按照套内建筑面积计算该商品房价款的，实测套内面积与第三条载明的套内建筑面积发生误差，双方同意据实结算房价款。在合同附件一的房屋平面图中载明李某所购房屋的客厅外为“露台”（产权面积仅按实际面积的一半计算）。房屋修建过程中，K公司将李某所购房屋的“露台”变更为“阳台”（产权面积按实际面积计算），该变更未通知李某。本案讼争房屋的“阳台”面积为5.85平方米。
后双方当事人因对讼争的“阳台”是否应当按全面积计价并由购房人补差发生纠纷，李某遂诉至法院，请求法院确认讼争“阳台”按半面积计算房款，判令K公司退还因“阳台”按全面积计价而多收的房款9298.58元及利息。
裁判
法院审理认为：关于“露台”改为“阳台”后，案涉房屋增加的面积是否应计算房款的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定“（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知道买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；......”，开发商将“露台”改为“阳台”应当按合同约定通知买受人，现开发商并无相应证据证实其履行了通知义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。同时，该因设计变更增加的面积虽未超过房屋总面积的3%，但因该面积差异系设计变更所造成，并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条中所指的面积误差，因而也不应适用该解释处理本案房屋的面积差异问题。因而，对于“露台”改为“阳台”导致的案涉房屋面积增加的部分不应计算房款。虽然案涉房屋增加的面积不计算房款，但由于开发商将“露台”改为了“阳台”，其进行了一定的投入，并且“露台”改为“阳台”后使用功能也有一定的提升，所带来的利益为购房人所享受，根据权利义务对等的原则，对于“露台”改为“阳台”开发商所花费的建筑成本应由购房人承担，根据市场行情，本院酌定由被上诉人李小芳承担2000.00元。
评析
本案的系典型的购房户与开发商间就房屋产权面积差异是否应当补差而发生的纠纷。处理该类问题主要从以下几个方面考虑：
一、面积差异产生的原因。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条的规定，是对因误差而产生面积差异时处理的规定，那么要适用该条款首先要判断面积差异是否是因“误差”而产生。这里所指的“误差”应当是指开发商善意正常修建过程中，由于客观原因导致的实际修建的房屋面积与原合同约定的房屋面积不一致的情形。所谓“客观原因”主要是指受工程技术上的局限，即工程施工中的正常技术误差范围。本案中，面积差异并非是因施工的原因导致，而是由于主观上，开发商擅自对原设计方案进行了变更所致，不属于上述“客观原因”。因此，在面积差异的产生并非“误差”导致时，不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条的规定，此时，对于实际产权面积与合同面积不一致时，实际上开发商已构成违约，但可由双方另行签订补充协议，若达不成补充协议，分两种情况处理：一、房屋实际面积较合同面积增大的情况下，在诉讼中，法院可根据房屋的实际使用状况，根据权利义务对等的原则，酌定购房人对增加的面积部分按建筑成本价向开发商支付对价，若增加的面积购房人没有使用或者无法使用的，则开发商要求对增加面积进行补差的主张不应支持。二、房屋实际面积较合同面积减少的情况下，开发商除应按合同单价向购房人退还购房款外，还应当承担违约责任。
二、面积差异的大小。在确定面积差异产生的原因系上述“误差”所导致，那么应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条的规定，该规定明确，应严格按照执行。
在商品房买卖合同纠纷案件中，因房屋最终实际的产权面积与当事人双方合同约定的房屋面积不一致时，常会对是否对面积差异进行找补的问题发生纠纷。在处理该类纠纷时，应考虑面积差异产生的原因、面积差异与合同约定面积的比例，根据现有法律进行处理。
案情
2007年10月30日，李某与K公司(原蓬安县安居工程建设房地产开发公司)签订了《商品房买卖合同》一份，约定由李某购买该司开发的“Y小区”第二幢18楼4号商品房一套。合同约定：该商品房为预售商品房，其预测建筑面积共101.94平方米，其中套内建筑面积85.97平方米，分滩面积15.97平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3179元。合同第九条“设计变更的约定”载明：(一)经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在审计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。(二)买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人逾期未予书面答复的，视为接受变更。(三)买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起：10日内退还买受人已付房款，并按照已付金额的同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同第十四条“面积差异处理”第二款约定：按照套内建筑面积计算该商品房价款的，实测套内面积与第三条载明的套内建筑面积发生误差，双方同意据实结算房价款。在合同附件一的房屋平面图中载明李某所购房屋的客厅外为“露台”（产权面积仅按实际面积的一半计算）。房屋修建过程中，K公司将李某所购房屋的“露台”变更为“阳台”（产权面积按实际面积计算），该变更未通知李某。本案讼争房屋的“阳台”面积为5.85平方米。
后双方当事人因对讼争的“阳台”是否应当按全面积计价并由购房人补差发生纠纷，李某遂诉至法院，请求法院确认讼争“阳台”按半面积计算房款，判令K公司退还因“阳台”按全面积计价而多收的房款9298.58元及利息。
裁判
法院审理认为：关于“露台”改为“阳台”后，案涉房屋增加的面积是否应计算房款的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定“（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知道买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；......”，开发商将“露台”改为“阳台”应当按合同约定通知买受人，现开发商并无相应证据证实其履行了通知义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。同时，该因设计变更增加的面积虽未超过房屋总面积的3%，但因该面积差异系设计变更所造成，并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条中所指的面积误差，因而也不应适用该解释处理本案房屋的面积差异问题。因而，对于“露台”改为“阳台”导致的案涉房屋面积增加的部分不应计算房款。虽然案涉房屋增加的面积不计算房款，但由于开发商将“露台”改为了“阳台”，其进行了一定的投入，并且“露台”改为“阳台”后使用功能也有一定的提升，所带来的利益为购房人所享受，根据权利义务对等的原则，对于“露台”改为“阳台”开发商所花费的建筑成本应由购房人承担，根据市场行情，本院酌定由被上诉人李小芳承担2000.00元。
评析
本案的系典型的购房户与开发商间就房屋产权面积差异是否应当补差而发生的纠纷。处理该类问题主要从以下几个方面考虑：
一、面积差异产生的原因。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条的规定，是对因误差而产生面积差异时处理的规定，那么要适用该条款首先要判断面积差异是否是因“误差”而产生。这里所指的“误差”应当是指开发商善意正常修建过程中，由于客观原因导致的实际修建的房屋面积与原合同约定的房屋面积不一致的情形。所谓“客观原因”主要是指受工程技术上的局限，即工程施工中的正常技术误差范围。本案中，面积差异并非是因施工的原因导致，而是由于主观上，开发商擅自对原设计方案进行了变更所致，不属于上述“客观原因”。因此，在面积差异的产生并非“误差”导致时，不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条的规定，此时，对于实际产权面积与合同面积不一致时，实际上开发商已构成违约，但可由双方另行签订补充协议，若达不成补充协议，分两种情况处理：一、房屋实际面积较合同面积增大的情况下，在诉讼中，法院可根据房屋的实际使用状况，根据权利义务对等的原则，酌定购房人对增加的面积部分按建筑成本价向开发商支付对价，若增加的面积购房人没有使用或者无法使用的，则开发商要求对增加面积进行补差的主张不应支持。二、房屋实际面积较合同面积减少的情况下，开发商除应按合同单价向购房人退还购房款外，还应当承担违约责任。
二、面积差异的大小。在确定面积差异产生的原因系上述“误差”所导致，那么应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条的规定，该规定明确，应严格按照执行。
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