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以案说法：出卖人死亡后，房屋买受人如何进行权益救济？
来源:
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作者:徐清波律师
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发布时间: 2017-05-10
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案情概述：
刘女士与贾先生系母子关系，贾先生系刘女士与贾老先生独子。2012年12月22日，出卖人贾先生、刘女士与买受人熊先生签订《某市存量房买卖合同》（以下简称“《合同》”），出卖房屋一套。房屋登记在贾先生父亲贾老先生名下，贾老先生于刘女士、贾先生与熊先生签订上述《合同》之前即已去世。
《合同》签订当日，熊先生向刘女士、贾先生支付定金2万元，刘女士、贾先生向熊先生出具收条。2012年12月28日，熊先生向刘女士、贾先生支付房屋购置首付款18万元，刘女士、贾先生向熊先生出具《首付款收据》1张。后双方因为房屋价格、办理贷款问题产生纠纷，最终未协商一致，熊先生未办理成功住房公积金贷款。
因此，熊先生在法院起诉要求：1、被告履行合同，交付房屋并办理过户登记；2、本案的诉讼费用由被告负担。在案件审理过程中，刘女士于2013年12月11日去世；熊先生向法院交纳剩余房屋购置款135万元。
法院审理结果：
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应本着诚实信用的原则按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
本案中，诉争房屋原系贾老先生与刘女士的夫妻共同财产，在贾老先生去世之后，贾老先生对于诉争房屋的财产份额应由其合法继承人予以继承。本案现有证据证实，刘女士、贾先生系贾老先生合法的第一顺位继承人，在没有证据证明有其他合法继承人以及存在继承人丧失、放弃继承权等法定情形的前提下，刘女士、贾先生应是诉争房屋的共有权人，对于诉争房屋有充分的处分权。故刘女士、贾先生与熊先生签订的《某市存量房买卖合同》属合法有效，当事人应依约履行。现刘女士已去世，且熊先生已将合同约定的剩余房屋购置款全部交纳，作为诉争房屋所有权唯一的合法继承人，贾先生已通过继承取得诉争房屋的所有权，理应按照合同约定协助熊先生办理诉争房屋过户手续并交付房屋。故对于熊先生要求贾先生继续履行合同、协助办理过户以及交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。
同时，贾先生在庭审中提出因“国五条”的出台，其再行购买其他房屋可能会交纳税费，所以才与熊先生协商上涨房屋价格，但贾先生在庭审中自认诉争房屋系其唯一住房且是上世纪购买，某市为贯彻“国五条”出台的细则规定的个人所得税针对的对象是取得住房不满五年或者出卖住房系家庭生活非唯一住房的出卖人，因此，对于此意见，法院难以采纳。据此，一审法院判决：贾先生于本判决生效之日起十日内协助熊先生将142号房屋直接过户至熊先生名下，并交付给熊先生。
熊先生不服一审判决，提起上诉，请求在查明事实的基础上依法驳回被上诉人熊先生的诉讼请求。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
备注：类似案件可能因实际情况存在差异，法院的判决结果也可能有所不同，如需咨询可联系本站房地产法律专业律师。
刘女士与贾先生系母子关系，贾先生系刘女士与贾老先生独子。2012年12月22日，出卖人贾先生、刘女士与买受人熊先生签订《某市存量房买卖合同》（以下简称“《合同》”），出卖房屋一套。房屋登记在贾先生父亲贾老先生名下，贾老先生于刘女士、贾先生与熊先生签订上述《合同》之前即已去世。
《合同》签订当日，熊先生向刘女士、贾先生支付定金2万元，刘女士、贾先生向熊先生出具收条。2012年12月28日，熊先生向刘女士、贾先生支付房屋购置首付款18万元，刘女士、贾先生向熊先生出具《首付款收据》1张。后双方因为房屋价格、办理贷款问题产生纠纷，最终未协商一致，熊先生未办理成功住房公积金贷款。
因此，熊先生在法院起诉要求：1、被告履行合同，交付房屋并办理过户登记；2、本案的诉讼费用由被告负担。在案件审理过程中，刘女士于2013年12月11日去世；熊先生向法院交纳剩余房屋购置款135万元。
法院审理结果：
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应本着诚实信用的原则按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
本案中，诉争房屋原系贾老先生与刘女士的夫妻共同财产，在贾老先生去世之后，贾老先生对于诉争房屋的财产份额应由其合法继承人予以继承。本案现有证据证实，刘女士、贾先生系贾老先生合法的第一顺位继承人，在没有证据证明有其他合法继承人以及存在继承人丧失、放弃继承权等法定情形的前提下，刘女士、贾先生应是诉争房屋的共有权人，对于诉争房屋有充分的处分权。故刘女士、贾先生与熊先生签订的《某市存量房买卖合同》属合法有效，当事人应依约履行。现刘女士已去世，且熊先生已将合同约定的剩余房屋购置款全部交纳，作为诉争房屋所有权唯一的合法继承人，贾先生已通过继承取得诉争房屋的所有权，理应按照合同约定协助熊先生办理诉争房屋过户手续并交付房屋。故对于熊先生要求贾先生继续履行合同、协助办理过户以及交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。
同时，贾先生在庭审中提出因“国五条”的出台，其再行购买其他房屋可能会交纳税费，所以才与熊先生协商上涨房屋价格，但贾先生在庭审中自认诉争房屋系其唯一住房且是上世纪购买，某市为贯彻“国五条”出台的细则规定的个人所得税针对的对象是取得住房不满五年或者出卖住房系家庭生活非唯一住房的出卖人，因此，对于此意见，法院难以采纳。据此，一审法院判决：贾先生于本判决生效之日起十日内协助熊先生将142号房屋直接过户至熊先生名下，并交付给熊先生。
熊先生不服一审判决，提起上诉，请求在查明事实的基础上依法驳回被上诉人熊先生的诉讼请求。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
备注：类似案件可能因实际情况存在差异，法院的判决结果也可能有所不同，如需咨询可联系本站房地产法律专业律师。
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