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以案说法：房产中介未获授权销售房屋，法院判令返还购房订金并支付24万元违约金
来源:
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作者:徐清波律师
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发布时间: 2017-06-07
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摘要：
房产中介在没有获得房屋产权人授权的情况下，以代理人身份与买受人签订房屋买卖合同，收取购房订金，后因房价上涨，房屋产权人拒绝卖房，买方诉至法院，法院判令房产中介返还购房订金2万元及支付违约金24万元。
案情经过：
2016年1月，王先生经某中介公司员工谢某介绍看中一套面积为63㎡的住房，谢某自称其已获该房屋产权人授权，有权代理出售该房屋，王先生在谢某的带领下实地查看后对案涉房屋的户型、地段、价位都表示满意，遂与谢某一同到中介公司签署房屋买卖三方协议，约定王先生以120万元购买案涉房屋，买卖双方如有一方不能履行合同约定义务的，应按房价的20%向对方支付违约金。
三方协议签订后，王先生通过中介公司向谢某支付了2万元“定金”，谢某在向王先生出具收款收据时，将该收款收据格式条款中的“定金”改为“订金”，王先生当时对此没有提出异议。
2016年5月，王先生突然收到中介公司通知，告知房屋产权人不想卖房了。王先生与中介公司及谢某多次沟通未果后，于2016年8月向某市法院起诉，要求谢某与中介公司就双倍返还已支付的“定金”以及支付违约金24万元承担连带责任，并举证证明案涉房屋的房价在诉讼时已从原来的1.9万元/㎡涨至3万元/㎡。
法院审理经过及结果：
一审庭审中，谢某辩称自己实际上并没有获得案涉房屋产权人的授权，其“代理”签署的房屋买卖三方协议是无效协议，因此不能适用该协议中的违约条款，而且其收取王先生的2万元属于“订金”，不是“定金”。
中介公司则辩称其仅为案涉房屋交易的居间方，不应当承担连带责任。
一审法院审理后认为：
1、案涉房屋买卖协议是各方当事人的真实意思表示，协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效；
2、谢某无证据证明其销售行为事先取得案涉房屋产权人授权，事后又没有取得产权人追认，应承担违约责任；
3、王先生明知谢某将2万元收款收据中的“定金”改为“订金”而未提出异议，应认定该2万元为“订金”；
4、王先生要求中介公司承担连带责任无法律依据。
综上，一审法院判决谢某向王先生返还2万元订金及违约金24万元。
谢某不服，向某市中院提起上诉，认为一审判令其承担的违约金过高，要求二审法院予以调整。
二审法院审理后认为：
1、经法院查明，谢某经常以个人名义代理房屋销售，并曾多次对此案房屋所有权人名下的其他房屋的买家存在违约行为；
2、谢某主张违约金过高，但无证据证明因其违约行为导致王先生产生的损失低于约定的违约金数额。
二审法院据此判决驳回谢某上诉请求，维持原判。
以案说法：
1、近年来因房价上涨，个别卖家为获得更多利益而选择恶意违约，买方在购房过程中需提高警惕；
2、违约金通常以守约方所受损失为基准，当事人过错程度、履约程度、预期利益大小等也是衡量违约金高低可供参考的因素；
3、本案中谢某无证据证明王先生的损失低于一审判决的违约金数额，应承担举证不能的不利后果；
4、“定金”和“订金”法律效力不同，“定金”适用“定金罚则”，卖方违约时，买方可以要求卖方双倍返还“定金”，“订金”则只是原数返还。
备注：类似案件可能因实际情况存在差异，法院的判决结果也可能有所不同，如需咨询可联系本站房地产法律专业律师。
房产中介在没有获得房屋产权人授权的情况下，以代理人身份与买受人签订房屋买卖合同，收取购房订金，后因房价上涨，房屋产权人拒绝卖房，买方诉至法院，法院判令房产中介返还购房订金2万元及支付违约金24万元。
案情经过：
2016年1月，王先生经某中介公司员工谢某介绍看中一套面积为63㎡的住房，谢某自称其已获该房屋产权人授权，有权代理出售该房屋，王先生在谢某的带领下实地查看后对案涉房屋的户型、地段、价位都表示满意，遂与谢某一同到中介公司签署房屋买卖三方协议，约定王先生以120万元购买案涉房屋，买卖双方如有一方不能履行合同约定义务的，应按房价的20%向对方支付违约金。
三方协议签订后，王先生通过中介公司向谢某支付了2万元“定金”，谢某在向王先生出具收款收据时，将该收款收据格式条款中的“定金”改为“订金”，王先生当时对此没有提出异议。
2016年5月，王先生突然收到中介公司通知，告知房屋产权人不想卖房了。王先生与中介公司及谢某多次沟通未果后，于2016年8月向某市法院起诉，要求谢某与中介公司就双倍返还已支付的“定金”以及支付违约金24万元承担连带责任，并举证证明案涉房屋的房价在诉讼时已从原来的1.9万元/㎡涨至3万元/㎡。
法院审理经过及结果：
一审庭审中，谢某辩称自己实际上并没有获得案涉房屋产权人的授权，其“代理”签署的房屋买卖三方协议是无效协议，因此不能适用该协议中的违约条款，而且其收取王先生的2万元属于“订金”，不是“定金”。
中介公司则辩称其仅为案涉房屋交易的居间方，不应当承担连带责任。
一审法院审理后认为：
1、案涉房屋买卖协议是各方当事人的真实意思表示，协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效；
2、谢某无证据证明其销售行为事先取得案涉房屋产权人授权，事后又没有取得产权人追认，应承担违约责任；
3、王先生明知谢某将2万元收款收据中的“定金”改为“订金”而未提出异议，应认定该2万元为“订金”；
4、王先生要求中介公司承担连带责任无法律依据。
综上，一审法院判决谢某向王先生返还2万元订金及违约金24万元。
谢某不服，向某市中院提起上诉，认为一审判令其承担的违约金过高，要求二审法院予以调整。
二审法院审理后认为：
1、经法院查明，谢某经常以个人名义代理房屋销售，并曾多次对此案房屋所有权人名下的其他房屋的买家存在违约行为；
2、谢某主张违约金过高，但无证据证明因其违约行为导致王先生产生的损失低于约定的违约金数额。
二审法院据此判决驳回谢某上诉请求，维持原判。
以案说法：
1、近年来因房价上涨，个别卖家为获得更多利益而选择恶意违约，买方在购房过程中需提高警惕；
2、违约金通常以守约方所受损失为基准，当事人过错程度、履约程度、预期利益大小等也是衡量违约金高低可供参考的因素；
3、本案中谢某无证据证明王先生的损失低于一审判决的违约金数额，应承担举证不能的不利后果；
4、“定金”和“订金”法律效力不同，“定金”适用“定金罚则”，卖方违约时，买方可以要求卖方双倍返还“定金”，“订金”则只是原数返还。
备注：类似案件可能因实际情况存在差异，法院的判决结果也可能有所不同，如需咨询可联系本站房地产法律专业律师。
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