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丈夫隐瞒妻子出卖共有房屋买卖协议应属无效
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发布时间: 2015-07-03
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【案情】
黄某与邓某系夫妻关系。2008年3月，黄某与邓某二人出资19万元购买一套商品房，百分之百产权，房屋所有权人（户主）登记为邓某一人。2010年10月21日，邓某瞒着妻子与王某签订一份房屋买卖协议，协议约定：“邓某将该房屋以价值27万元卖给王某，王某先付20万元购房款，入住此房后付清余款，取得该房屋的所有权”。协议签订后，王某于2010年10月26日向邓某支付购房款20万元，一周后王某搬进该房，付清余款，双方一直未办理房屋过户手续。2011年2月，一直不知情的黄某发现此事，找到王某要求其搬出该房屋，王某称邓某以27万元的价款已将该房屋卖给自己为由拒不搬出。黄某与王某协商无果，黄某遂将王某、邓某诉至法院，主张协议无效，要求王某搬出该房屋。
【分歧】
在处理本案中，存在两种不同意见。
第一种意见认为：邓某与王某的买卖合同意思真实，且王某付清了购房款，过户仅是履行合同的形式，合同自成立既生效，不能以未办理过户即认定合同无效。夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
第二种意见认为：黄某、邓某系夫妻关系，其家庭财产属于夫妻共同所有。邓某未征得黄某的同意，即与王某签订房屋买卖合同，事后也未得到黄某的追认，属于无权处分，房屋买卖协议无效，且王某不构成善意取得。
【评析】
笔者赞同第二种意见，理由如下：
一、本案所涉房产，是夫妻共有财产，为夫妻共同共有。虽然房产证登记的只有邓某一个人，但是其购买行为发生在夫妻关系存续期间，根据《婚姻法》第十七条、《物权法》第一百零三条的规定，本案邓某处分的为夫妻共有财产。
二、在夫妻共有财产存续期间，邓某未经过黄某同意，对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分，属于无权处分行为。
1、邓某的行为属于无权处分。根据《婚姻法司法解释(一)》第十七条第（二）项之规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定:“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”
2、邓某处分房屋不属于家事代理。我国《婚姻法司法解释(一)》第十七条第（一）项规定:“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定”。这里的处理夫妻共同财产的事项主要是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事项，其主要限制在维持家庭共同生活的费用、抚育子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等方面，此家事代理权限必须在日常家事的范围之内实施方为有效。针对处分夫妻共有财产重大事务的权利，如变卖夫妻共同房产，均得由配偶共同决定处理，任何一方不得独断专行。不动产的处分因价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益，故本案邓某的行为不属于日常家事的情形。
3、事后共有人黄某对合同没有追认。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。李某没有追认，张某事后也没有取得房屋的处分权，所以该购房合同无效。
三、王某对所涉房屋不构成善意取得。根据我国《物权法》第一百零六条的规定，善意取得必须符合三个条件：
1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
2、以合理的价格转让;
3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
在本案当中，房屋虽交付给王某但没有变更登记，即使王某善意不知情，也不应该构成善意取得，所以王某不是《婚姻法司法解释（一）》第十七条第（二）项中所指的善意第三人。并且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、建设部关于《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定，共有房地产，未经其他共有人同意的，不得转让出售。
综上所述，邓某未经黄某同意，擅自处理夫妻共同财产，与王某签订的房屋买卖协议应属无效，王某也不因善意取得该房屋的所有权，其应当归还该房屋。
黄某与邓某系夫妻关系。2008年3月，黄某与邓某二人出资19万元购买一套商品房，百分之百产权，房屋所有权人（户主）登记为邓某一人。2010年10月21日，邓某瞒着妻子与王某签订一份房屋买卖协议，协议约定：“邓某将该房屋以价值27万元卖给王某，王某先付20万元购房款，入住此房后付清余款，取得该房屋的所有权”。协议签订后，王某于2010年10月26日向邓某支付购房款20万元，一周后王某搬进该房，付清余款，双方一直未办理房屋过户手续。2011年2月，一直不知情的黄某发现此事，找到王某要求其搬出该房屋，王某称邓某以27万元的价款已将该房屋卖给自己为由拒不搬出。黄某与王某协商无果，黄某遂将王某、邓某诉至法院，主张协议无效，要求王某搬出该房屋。
【分歧】
在处理本案中，存在两种不同意见。
第一种意见认为：邓某与王某的买卖合同意思真实，且王某付清了购房款，过户仅是履行合同的形式，合同自成立既生效，不能以未办理过户即认定合同无效。夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
第二种意见认为：黄某、邓某系夫妻关系，其家庭财产属于夫妻共同所有。邓某未征得黄某的同意，即与王某签订房屋买卖合同，事后也未得到黄某的追认，属于无权处分，房屋买卖协议无效，且王某不构成善意取得。
【评析】
笔者赞同第二种意见，理由如下：
一、本案所涉房产，是夫妻共有财产，为夫妻共同共有。虽然房产证登记的只有邓某一个人，但是其购买行为发生在夫妻关系存续期间，根据《婚姻法》第十七条、《物权法》第一百零三条的规定，本案邓某处分的为夫妻共有财产。
二、在夫妻共有财产存续期间，邓某未经过黄某同意，对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分，属于无权处分行为。
1、邓某的行为属于无权处分。根据《婚姻法司法解释(一)》第十七条第（二）项之规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定:“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”
2、邓某处分房屋不属于家事代理。我国《婚姻法司法解释(一)》第十七条第（一）项规定:“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定”。这里的处理夫妻共同财产的事项主要是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事项，其主要限制在维持家庭共同生活的费用、抚育子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等方面，此家事代理权限必须在日常家事的范围之内实施方为有效。针对处分夫妻共有财产重大事务的权利，如变卖夫妻共同房产，均得由配偶共同决定处理，任何一方不得独断专行。不动产的处分因价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益，故本案邓某的行为不属于日常家事的情形。
3、事后共有人黄某对合同没有追认。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。李某没有追认，张某事后也没有取得房屋的处分权，所以该购房合同无效。
三、王某对所涉房屋不构成善意取得。根据我国《物权法》第一百零六条的规定，善意取得必须符合三个条件：
1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
2、以合理的价格转让;
3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
在本案当中，房屋虽交付给王某但没有变更登记，即使王某善意不知情，也不应该构成善意取得，所以王某不是《婚姻法司法解释（一）》第十七条第（二）项中所指的善意第三人。并且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、建设部关于《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定，共有房地产，未经其他共有人同意的，不得转让出售。
综上所述，邓某未经黄某同意，擅自处理夫妻共同财产，与王某签订的房屋买卖协议应属无效，王某也不因善意取得该房屋的所有权，其应当归还该房屋。
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