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标题摘要内容
以案说法：商品房实际面积小于约定面积，且该房已被再次转让，面积差价款应如何处理？
来源:
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作者:徐清波
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发布时间: 2019-10-19
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摘要：
开发商交付的商品房实际面积小于约定面积，现该商品房已被再次转让，房屋原业主及现业主同时向开发商主张退还面积差价，开发商均不同意，某市区人民法院对该案进行审理并作了判决。
案情简介：
2000年1月31日，孙某就购买甲公司开发的一套商品房（以下简称“案涉房屋”）签订买卖合同，约定案涉房屋的总价为482442元，面积为148.12㎡，如实际产权面积小于或超出约定的销售面积时，双方据实结算、多退少补。
2006年8月，孙某得知案涉房屋产权证确认的房屋面积为142.03㎡，比上述约定的销售面积少了6.09㎡。
2006年10月，孙某将案涉房屋转让给费某，转让前将产权证面积小于开发商销售面积的情况告知了费某，双方以案涉房屋的实际产权面积（即142.03㎡）签订买卖合同，约定合同价款为60万元，随后办理了产权过户手续。
后，孙某以甲公司交付的案涉房屋实际面积小于约定的销售面积为由，诉请甲公司依照双方合同约定退还其多收的房款20036.1元。
甲公司则认为，孙某已不是案涉房屋的产权人，甲公司与孙某之间的买卖合同已经中止，孙某不具备申请退还面积差价的权利；费某在购买案涉房屋时已知悉案涉房屋的实际面积，甲公司与费某之间不存在合同关系，因此费某也不享有退还面积差价的权利。
费某作为本案的第三人，认为自己是案涉房屋的产权人，因房屋面积误差而受到实际损失，因此甲公司应将案涉房屋面积差价支付给自己。
法院判决结果：
某市区人民法院审理后认为，孙某已依合同向甲公司交纳全部房款，而甲公司交付房屋的实际面积与合同约定面积不符，减少了6.09㎡，应依约定向承担退还面积差价款的责任。
关于甲公司的抗辩理由，某市区人民法院认为，孙某是否将房屋转卖他人，并不影响双方之间业已存在的买卖合同关系，也不影响孙某依据合同继续向甲公司主张权利，如采纳甲公司的抗辩理由，甲公司将获得不当利益，明显有违公平原则，故该抗辩理由不予采纳。
关于费某提出的房屋面积差价款应退给其的主张，某市区人民法院认为，房屋面积差价款的返还请求权是基于买卖合同的约定而产生的权利，依据合同的相对性原则，该返还请求权仅在与房屋开发商存在直接合同关系的当事人之间存在，而费某与甲公司并无任何合同关系，孙某将房屋转卖给费某的过程中，也并没有将房屋面积差价款的返还请求权让与给费某，因此，费某无权向甲公司索要房屋面积差价款。
据此，某市区人民法院判决：本判决生效后，甲公司立即返还孙某房屋面积减少的差价房款 19835.80元。
一审判决后，三方当事人均未提出上诉，判决已发生法律效力。
备注：类似案件可能因实际情况存在差异，法院的判决结果也可能有所不同，如需咨询可联系本站房地产法律专业律师。
开发商交付的商品房实际面积小于约定面积，现该商品房已被再次转让，房屋原业主及现业主同时向开发商主张退还面积差价，开发商均不同意，某市区人民法院对该案进行审理并作了判决。
案情简介：
2000年1月31日，孙某就购买甲公司开发的一套商品房（以下简称“案涉房屋”）签订买卖合同，约定案涉房屋的总价为482442元，面积为148.12㎡，如实际产权面积小于或超出约定的销售面积时，双方据实结算、多退少补。
2006年8月，孙某得知案涉房屋产权证确认的房屋面积为142.03㎡，比上述约定的销售面积少了6.09㎡。
2006年10月，孙某将案涉房屋转让给费某，转让前将产权证面积小于开发商销售面积的情况告知了费某，双方以案涉房屋的实际产权面积（即142.03㎡）签订买卖合同，约定合同价款为60万元，随后办理了产权过户手续。
后，孙某以甲公司交付的案涉房屋实际面积小于约定的销售面积为由，诉请甲公司依照双方合同约定退还其多收的房款20036.1元。
甲公司则认为，孙某已不是案涉房屋的产权人，甲公司与孙某之间的买卖合同已经中止，孙某不具备申请退还面积差价的权利；费某在购买案涉房屋时已知悉案涉房屋的实际面积，甲公司与费某之间不存在合同关系，因此费某也不享有退还面积差价的权利。
费某作为本案的第三人，认为自己是案涉房屋的产权人，因房屋面积误差而受到实际损失，因此甲公司应将案涉房屋面积差价支付给自己。
法院判决结果：
某市区人民法院审理后认为，孙某已依合同向甲公司交纳全部房款，而甲公司交付房屋的实际面积与合同约定面积不符，减少了6.09㎡，应依约定向承担退还面积差价款的责任。
关于甲公司的抗辩理由，某市区人民法院认为，孙某是否将房屋转卖他人，并不影响双方之间业已存在的买卖合同关系，也不影响孙某依据合同继续向甲公司主张权利，如采纳甲公司的抗辩理由，甲公司将获得不当利益，明显有违公平原则，故该抗辩理由不予采纳。
关于费某提出的房屋面积差价款应退给其的主张，某市区人民法院认为，房屋面积差价款的返还请求权是基于买卖合同的约定而产生的权利，依据合同的相对性原则，该返还请求权仅在与房屋开发商存在直接合同关系的当事人之间存在，而费某与甲公司并无任何合同关系，孙某将房屋转卖给费某的过程中，也并没有将房屋面积差价款的返还请求权让与给费某，因此，费某无权向甲公司索要房屋面积差价款。
据此，某市区人民法院判决：本判决生效后，甲公司立即返还孙某房屋面积减少的差价房款 19835.80元。
一审判决后，三方当事人均未提出上诉，判决已发生法律效力。
备注：类似案件可能因实际情况存在差异，法院的判决结果也可能有所不同，如需咨询可联系本站房地产法律专业律师。
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