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房地产开发报建流程二
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作者:徐清波律师
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发布时间: 2016-10-05
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6、消防和人防专项审查
消防专项审查。我国的消防审查，很多消防上的要求影响使用，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，非常不方便。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。开发商不能绕得过这些强制性规范，即使能绕过去将会获得巨大的回报，也不能那样做。
人防工程专项审查。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。但是所有人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。
7、节能审查、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查。
节能审查，现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭等在节能方面肯定不达标。搞了这些花样，夏天空调开不停。不过买方都喜欢这种新鲜东西。在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天是要白白的花出取暖费的。
套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策是建设部出台的带有强烈的北方特的政策。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。这也是现在为何大量的推出两房单位。
施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。施工图审查是收费项目，非常贵，一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，还有额外的费用。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音，两样东西是最扰民。现在越来越多的城市，开始加强了对这两样的管理。
余泥排放问题是各大公路管理部门，包括公路、交通、警察的生财道路。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。余泥在运输过程中，很容易污染路面。
噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的、噪音较轻的方式施工。是环境保护部门负责管理。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。对那些夜间连续施工的，更要予以管制。
9、质量监督、安全监督
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，也要收点费用。
10、施工招投标、监理报建
按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。私营企业证明去工商局打一张股东结构书就行了。
施工招投标领域涉及到幕后操作细节，不好评说。
监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致。
监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，通过后发一个监理审查意见。
消防专项审查。我国的消防审查，很多消防上的要求影响使用，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，非常不方便。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。开发商不能绕得过这些强制性规范，即使能绕过去将会获得巨大的回报，也不能那样做。
人防工程专项审查。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。但是所有人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。
7、节能审查、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查。
节能审查，现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭等在节能方面肯定不达标。搞了这些花样，夏天空调开不停。不过买方都喜欢这种新鲜东西。在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天是要白白的花出取暖费的。
套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策是建设部出台的带有强烈的北方特的政策。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。这也是现在为何大量的推出两房单位。
施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。施工图审查是收费项目，非常贵，一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，还有额外的费用。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音，两样东西是最扰民。现在越来越多的城市，开始加强了对这两样的管理。
余泥排放问题是各大公路管理部门，包括公路、交通、警察的生财道路。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。余泥在运输过程中，很容易污染路面。
噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的、噪音较轻的方式施工。是环境保护部门负责管理。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。对那些夜间连续施工的，更要予以管制。
9、质量监督、安全监督
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，也要收点费用。
10、施工招投标、监理报建
按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。私营企业证明去工商局打一张股东结构书就行了。
施工招投标领域涉及到幕后操作细节，不好评说。
监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致。
监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，通过后发一个监理审查意见。
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