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房地产开发报建流程一
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作者:徐清波律师
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发布时间: 2015-07-04
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中华人民共和国城乡规划法将于2008年1月1日实施，其中对房地产开发报建程序进行了规定，身为房地产律师，从法律人的角度了解房地产报建流程以及内部运作程序，十分必要，现按照房地产报建的先后顺序来详细分解运作流程。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证以及规划要点批复，是进行房地产开发的前提。但是,这三个文件取得的先后顺序，有很大奥妙。有经验的律师，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三个文件涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，容积率、建筑密度、停车位配置要求等这些指标都在这个批复里体现出，包括小户型比例限制要求，也会在这个文件中明确体现。
一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，现实中这个想法只是一种理想。首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
希望今后能严格依据城乡规划法第三十八条的规定报建。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。这个阶段需要律师在实务中发挥法律专业知识，分阶段阐述。
设立项目公司。这里要注意：母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。要深刻领会“母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。”的深刻内涵。这意味着房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都懂得如此运作。
立项。这个过程是计划经济时代留下的产物，很繁琐，立项主要考察的是项目的投资额及可行性。各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。一般来说是直接去政府部门，譬如去计划部门，由计划部门推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，让环保局推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。
房地产开发资质。这个环节有些技术含量，必须找到在省内网络上能查到资质的专业技术人员。最难找的是有资质的结构类的工程师。
3、总平面审查阶段
也有的省份叫做“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照、总容积率、是否超过规定的容积率，建筑密度、进出小区的道路、是否符合消防规范等。
举例说明：建筑密度就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？之所以限制我的建筑密度，就是为了保证绿化和居民的休闲空间。现在虽然好象是在地面上建了东西，但是这个东西顶上都是绿化，绿化没有减少，休闲空间没有减少，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，技术规范没有限死，可以做点文章。
容积率是总建筑面积除以净用地面积。实践中哪些是净用地面积，从哪里起算，是纯粹的土地使用权证载的面积还是比这个面积大一点，一直到周边道路的道路中线去？这个问题怎么算都行。所把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。也是可以钻营的地方。
消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这样会和小区绿化发生冲突。设置隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的部分，这个过程一般都要2到3个月，往往要和规划部门反复修改，来回磨合，磨到双方都没了脾气，才能通得过。
4、管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，非常的专业有很多房地产开发公司项目报建中被这个环节卡住，功亏一篑。管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，三项需要综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等。上面这三大项都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接入户。线路必须要合理安排，不能到处乱走。作为法律，不是非专业建筑工程人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。有这个，基本上这个小区的管线规划不合理；2、沙井盖是不是沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果沙井盖搞得满地都是，看不出走向来，小区的管线布局就没过关。
为什么要强调管线综合审查呢？如果它设计不好有以下后果：首先，交付以后给排水会出问题。一下雨小区就变池塘；其次，就是网络出问题，小区网络运营商根本没办法选择，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而唯一存在的这家，会总是出错；第三，夏天开空调就断电跳闸。这都是管线综合没搞好的标志。
排水许可证。由市政部门颁发，专门针对小区的排水。现在要求雨污分流，就是雨水和生活污水要分两条管排。排水许可证载明了管径和流量，以及连接市政管线的位置。
5、单体审查、建筑工程规划许可证
规划部门对单体设计的审查非常严格，单体设计是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体审查方案的关键是落实各空间的大小尺寸。这个阶段最麻烦的是车位。目前我国各大城市在车位问题上管理非常严格的，要求每户住宅配一个车位，商业100平方米配一个车位。车位不够难以通过单体审查。
开发商为何不建大地下室？因为建地下室是亏本的。停下一台车，只需要10个平方米不到的空间。但是，要把这部车停进去，另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门这么掌握。
审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证以及规划要点批复，是进行房地产开发的前提。但是,这三个文件取得的先后顺序，有很大奥妙。有经验的律师，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三个文件涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，容积率、建筑密度、停车位配置要求等这些指标都在这个批复里体现出，包括小户型比例限制要求，也会在这个文件中明确体现。
一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，现实中这个想法只是一种理想。首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
希望今后能严格依据城乡规划法第三十八条的规定报建。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。这个阶段需要律师在实务中发挥法律专业知识，分阶段阐述。
设立项目公司。这里要注意：母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。要深刻领会“母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。”的深刻内涵。这意味着房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都懂得如此运作。
立项。这个过程是计划经济时代留下的产物，很繁琐，立项主要考察的是项目的投资额及可行性。各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。一般来说是直接去政府部门，譬如去计划部门，由计划部门推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，让环保局推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。
房地产开发资质。这个环节有些技术含量，必须找到在省内网络上能查到资质的专业技术人员。最难找的是有资质的结构类的工程师。
3、总平面审查阶段
也有的省份叫做“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照、总容积率、是否超过规定的容积率，建筑密度、进出小区的道路、是否符合消防规范等。
举例说明：建筑密度就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？之所以限制我的建筑密度，就是为了保证绿化和居民的休闲空间。现在虽然好象是在地面上建了东西，但是这个东西顶上都是绿化，绿化没有减少，休闲空间没有减少，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，技术规范没有限死，可以做点文章。
容积率是总建筑面积除以净用地面积。实践中哪些是净用地面积，从哪里起算，是纯粹的土地使用权证载的面积还是比这个面积大一点，一直到周边道路的道路中线去？这个问题怎么算都行。所把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。也是可以钻营的地方。
消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这样会和小区绿化发生冲突。设置隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的部分，这个过程一般都要2到3个月，往往要和规划部门反复修改，来回磨合，磨到双方都没了脾气，才能通得过。
4、管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，非常的专业有很多房地产开发公司项目报建中被这个环节卡住，功亏一篑。管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，三项需要综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等。上面这三大项都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接入户。线路必须要合理安排，不能到处乱走。作为法律，不是非专业建筑工程人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。有这个，基本上这个小区的管线规划不合理；2、沙井盖是不是沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果沙井盖搞得满地都是，看不出走向来，小区的管线布局就没过关。
为什么要强调管线综合审查呢？如果它设计不好有以下后果：首先，交付以后给排水会出问题。一下雨小区就变池塘；其次，就是网络出问题，小区网络运营商根本没办法选择，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而唯一存在的这家，会总是出错；第三，夏天开空调就断电跳闸。这都是管线综合没搞好的标志。
排水许可证。由市政部门颁发，专门针对小区的排水。现在要求雨污分流，就是雨水和生活污水要分两条管排。排水许可证载明了管径和流量，以及连接市政管线的位置。
5、单体审查、建筑工程规划许可证
规划部门对单体设计的审查非常严格，单体设计是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体审查方案的关键是落实各空间的大小尺寸。这个阶段最麻烦的是车位。目前我国各大城市在车位问题上管理非常严格的，要求每户住宅配一个车位，商业100平方米配一个车位。车位不够难以通过单体审查。
开发商为何不建大地下室？因为建地下室是亏本的。停下一台车，只需要10个平方米不到的空间。但是，要把这部车停进去，另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门这么掌握。
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