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以案说法：房屋承租人优先购买权法律要点分析
来源:
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作者:徐清波律师
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发布时间: 2016-10-25
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承租人承租局部房产，出租人在承租人不知情的情况下，以优惠价格将整体房产卖给第三人，该房屋买卖合同是否有效？承租人要求以相同价格购买整体房产的主张能否获得法院支持？今日房地产法律家园（微信号：Lawyercn01）与您一同探讨。
张某有一处临街房产，含两层楼房8间房屋（上4间下4间）、2间平房、院墙及楼门。某日，张某底层的2间房屋出租给丁某，双方签订了为期5年的《房屋租赁合同》。此后4年间，张某因无力支付医疗费用，先后向李某借款4万元，同时欲将上述房产作价22万元出售。李某得知后，决定买下该房产，遂与张某协商，张某认为李某于己有恩，并且4万元的借款又不要利息，于是以20万元的优惠价格卖给李某，并于同年8月办理了房产过户登记手续。同年9月，丁某以张某和李某侵害其优先购买权为由，诉至法院，要求确认张某与李某的房屋买卖合同无效，并主张由其以20万元的价格优先购买张某的房产。
问题：丁某的诉讼请求是否可以得到法院支持？
专家答疑：
一、丁某不得以侵害其优先购买权为由，主张张某与李某的房屋买卖合同无效。
二、丁某不符合房屋承租人先买权中的“同等条件”。
三、丁某要求优先购买整体房产的主张不应得到支持。
本案中，丁某仅承租了底层的4间房屋中的2间，不能对张某的整体房产[两层楼房8间房屋（上4间下4间）、2间平房、院墙及楼门]的整体使用产生重要影响，整体房产的利用显然比其中的2间房间单独利用更能实现财产的全部价值，因此丁某要求购买整体房产的主张不应得到支持。
四、综上所述，丁某不得以侵害其优先购买权为由要求确认张某与李某的房屋买卖合同无效，丁某也不符合房屋承租人先买权中的“同等条件”，其承租的底层2间房屋不能对张某的整体房产的整体使用产生重要影响，因此丁某的主张不应得到法院支持。
专家建议：
出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，如在实际维权操作中存在困难，建议寻求律师帮助。
张某有一处临街房产，含两层楼房8间房屋（上4间下4间）、2间平房、院墙及楼门。某日，张某底层的2间房屋出租给丁某，双方签订了为期5年的《房屋租赁合同》。此后4年间，张某因无力支付医疗费用，先后向李某借款4万元，同时欲将上述房产作价22万元出售。李某得知后，决定买下该房产，遂与张某协商，张某认为李某于己有恩，并且4万元的借款又不要利息，于是以20万元的优惠价格卖给李某，并于同年8月办理了房产过户登记手续。同年9月，丁某以张某和李某侵害其优先购买权为由，诉至法院，要求确认张某与李某的房屋买卖合同无效，并主张由其以20万元的价格优先购买张某的房产。
问题：丁某的诉讼请求是否可以得到法院支持？
专家答疑：
一、丁某不得以侵害其优先购买权为由，主张张某与李某的房屋买卖合同无效。
二、丁某不符合房屋承租人先买权中的“同等条件”。
三、丁某要求优先购买整体房产的主张不应得到支持。
本案中，丁某仅承租了底层的4间房屋中的2间，不能对张某的整体房产[两层楼房8间房屋（上4间下4间）、2间平房、院墙及楼门]的整体使用产生重要影响，整体房产的利用显然比其中的2间房间单独利用更能实现财产的全部价值，因此丁某要求购买整体房产的主张不应得到支持。
四、综上所述，丁某不得以侵害其优先购买权为由要求确认张某与李某的房屋买卖合同无效，丁某也不符合房屋承租人先买权中的“同等条件”，其承租的底层2间房屋不能对张某的整体房产的整体使用产生重要影响，因此丁某的主张不应得到法院支持。
专家建议：
出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，如在实际维权操作中存在困难，建议寻求律师帮助。
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