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以案说法：解除房屋买卖合同应注重维护交易稳定并兼顾公平
来源:
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作者:徐清波律师
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发布时间: 2016-10-25
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一、案情简介
2012年4月18日，张某与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：该公司将其开发的某小区一套房屋出售给张某，该商品房预测建筑面积89.18平方米，其中套内建筑面积79.92平方米，公摊面积9.26平方米；房屋单价4642.3元/平方米，总价款为41.4万元；合同第五条还约定建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%），根据产权登记建筑面积结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，买受人有权退房。
后经测绘，讼争房屋实际建筑面积为95.36平方米(套内建筑面积82.69平方米，公摊建筑面积12.67平方米)。2013年12月15日,某房地产公司发布的“交房流程”载明:互补面积差价款(2.5%以内补款、2.5%以外赠送)，张某建筑面积超6.19平方米，某房地产公司实际要求按2.23平方米补交房款。
2014年3月19日，张某以涉案商品房面积超过合同约定的3%为由，向法院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同，返还购房款41.4万元并按同期银行贷款利率承担损失。
二、裁判结果
安徽省芜湖县人民法院一审认为：某房地产公司对于超面积的部分只是要求按2.5%补交购房款，对于超过2.5%的部分予以赠送，并未损害张某的利益，为此张某以建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%为由要求解除合同的事实依据不成立，判决驳回张某的诉讼请求。张某不服该一审判决，遂向安徽省芜湖市中级人民法院提起上诉。
二审法院经审理查明：建设部和国家质量技术监督局于2000年8月1日发布实施的《房产测量规范》适用于房产产权、产籍管理、税费征收范围，其中第8条房产面积测算中规定：挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。建设部于2005年7月1日发布实施的《建筑工程建筑面积计算规范》(已于2014年7月1日废止)适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算，其中第3.0.18条规定，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1／2计算。2014年1月17日，该县人民政府常务会议第31号纪要载明：为维护社会稳定，原则同意对2011年度在某小区购买90平方米以下住房但实际测量面积超过90平方米的购房户，其应缴契税总额的25%由县财政局予以先征后返。
二审法院认为：一、某房地产公司在涉案合同履行中并不具有导致合同解除的违约行为。涉案房屋实际面积与合同约定的面积差虽超过3%，但某房地产公司在本案中只对超出合同约定面积的2.5%予以主张，对其余部分并未向买受人主张权利。二、对涉案房屋合同约定面积与产权登记面积的差异，某房地产公司没有过错。某房地产公司所提供的证据证实，由于建筑规划中适用的《建筑工程建筑面积计算规范》与房产测绘中适用的《房产测量规范》对房屋面积的确认标准不同，最终导致涉案房屋总面积产生差异。三、张某并未因涉案房屋面积差异遭受损失，某房地产公司也未因房屋面积差异从中获益。现某房地产公司只对超出合同约定建筑面积的2.5%要求张某补交房款，对其余3.96平方米已明确放弃权利主张；对涉案房屋因面积差异而增加的契税，县人民政府也以会议纪要的方式，要求对其应缴契税总额的25%由县财政局予以先征后返。基于此，二审法院作出了驳回上诉、维持原判的判决。
三、专家说法
合同法第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。公平原则作为民事立法领域内的基本原则，其意义和作用在于该原则体现了社会公德与商业道德的结合。将该原则作为规范合同当事人的行为的准绳，可以有效防止当事人权利的滥用，维护与平衡当事人之间的利益。本案中，当事人双方在合同中虽然有“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房”的约定，然如上所述，某房地产公司在本案中并无过错，并采取了相应措施，保护了张某权益免受损害，在这种情况下，如仍解除涉案合同，不仅使得当事人签订涉案合同的目的得不到实现，也使得当事人之间的利益失衡，不利于维护交易的稳定，也有违公平、诚实信用民事活动原则。
2003年3月24日，最高人民法院出台《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》是有其现实背景的，其中第14条关于买受人合同解除权之规定显然是出于对当时处于弱势地位的买房者予以更多保护的考量。但随着房地产调控政策的变化和房地产由卖方市场转为买方市场，“退房潮”出现了愈演愈烈的趋势，房地产市场呈现出了另一种混乱。依据市场经济的规律，一个完善的市场，并不允许参与者只享受利益，不承担风险。本案中买房人要求解除合同的根本缘由即是在于当地房价的下跌，寄希望通过对于法律规定的利用来转嫁风险，而这并非上述司法解释的意旨所在。二审法院在查明事实的基础之上深入领会立法本意，并不拘泥于对法律规定进行机械的理解与适用，在既维护交易稳定又兼顾公平原则的前提下综合评判，取得了较好的法律效果和社会效果。
2012年4月18日，张某与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：该公司将其开发的某小区一套房屋出售给张某，该商品房预测建筑面积89.18平方米，其中套内建筑面积79.92平方米，公摊面积9.26平方米；房屋单价4642.3元/平方米，总价款为41.4万元；合同第五条还约定建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%），根据产权登记建筑面积结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，买受人有权退房。
后经测绘，讼争房屋实际建筑面积为95.36平方米(套内建筑面积82.69平方米，公摊建筑面积12.67平方米)。2013年12月15日,某房地产公司发布的“交房流程”载明:互补面积差价款(2.5%以内补款、2.5%以外赠送)，张某建筑面积超6.19平方米，某房地产公司实际要求按2.23平方米补交房款。
2014年3月19日，张某以涉案商品房面积超过合同约定的3%为由，向法院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同，返还购房款41.4万元并按同期银行贷款利率承担损失。
二、裁判结果
安徽省芜湖县人民法院一审认为：某房地产公司对于超面积的部分只是要求按2.5%补交购房款，对于超过2.5%的部分予以赠送，并未损害张某的利益，为此张某以建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%为由要求解除合同的事实依据不成立，判决驳回张某的诉讼请求。张某不服该一审判决，遂向安徽省芜湖市中级人民法院提起上诉。
二审法院经审理查明：建设部和国家质量技术监督局于2000年8月1日发布实施的《房产测量规范》适用于房产产权、产籍管理、税费征收范围，其中第8条房产面积测算中规定：挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。建设部于2005年7月1日发布实施的《建筑工程建筑面积计算规范》(已于2014年7月1日废止)适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算，其中第3.0.18条规定，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1／2计算。2014年1月17日，该县人民政府常务会议第31号纪要载明：为维护社会稳定，原则同意对2011年度在某小区购买90平方米以下住房但实际测量面积超过90平方米的购房户，其应缴契税总额的25%由县财政局予以先征后返。
二审法院认为：一、某房地产公司在涉案合同履行中并不具有导致合同解除的违约行为。涉案房屋实际面积与合同约定的面积差虽超过3%，但某房地产公司在本案中只对超出合同约定面积的2.5%予以主张，对其余部分并未向买受人主张权利。二、对涉案房屋合同约定面积与产权登记面积的差异，某房地产公司没有过错。某房地产公司所提供的证据证实，由于建筑规划中适用的《建筑工程建筑面积计算规范》与房产测绘中适用的《房产测量规范》对房屋面积的确认标准不同，最终导致涉案房屋总面积产生差异。三、张某并未因涉案房屋面积差异遭受损失，某房地产公司也未因房屋面积差异从中获益。现某房地产公司只对超出合同约定建筑面积的2.5%要求张某补交房款，对其余3.96平方米已明确放弃权利主张；对涉案房屋因面积差异而增加的契税，县人民政府也以会议纪要的方式，要求对其应缴契税总额的25%由县财政局予以先征后返。基于此，二审法院作出了驳回上诉、维持原判的判决。
三、专家说法
合同法第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。公平原则作为民事立法领域内的基本原则，其意义和作用在于该原则体现了社会公德与商业道德的结合。将该原则作为规范合同当事人的行为的准绳，可以有效防止当事人权利的滥用，维护与平衡当事人之间的利益。本案中，当事人双方在合同中虽然有“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房”的约定，然如上所述，某房地产公司在本案中并无过错，并采取了相应措施，保护了张某权益免受损害，在这种情况下，如仍解除涉案合同，不仅使得当事人签订涉案合同的目的得不到实现，也使得当事人之间的利益失衡，不利于维护交易的稳定，也有违公平、诚实信用民事活动原则。
2003年3月24日，最高人民法院出台《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》是有其现实背景的，其中第14条关于买受人合同解除权之规定显然是出于对当时处于弱势地位的买房者予以更多保护的考量。但随着房地产调控政策的变化和房地产由卖方市场转为买方市场，“退房潮”出现了愈演愈烈的趋势，房地产市场呈现出了另一种混乱。依据市场经济的规律，一个完善的市场，并不允许参与者只享受利益，不承担风险。本案中买房人要求解除合同的根本缘由即是在于当地房价的下跌，寄希望通过对于法律规定的利用来转嫁风险，而这并非上述司法解释的意旨所在。二审法院在查明事实的基础之上深入领会立法本意，并不拘泥于对法律规定进行机械的理解与适用，在既维护交易稳定又兼顾公平原则的前提下综合评判，取得了较好的法律效果和社会效果。
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