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以案说法：未经批准而出租划拨取得的国有土地使用权，该租赁协议是否有效？
来源:
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作者:徐清波律师
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发布时间: 2017-10-09
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摘要：
出租通过划拨方式取得的国有土地使用权，应报相关政府土地管理部门批准，未经批准而出租的，最高院经审理后认为租赁合同为无效合同。
案情经过：
1995年11月14日，某市体育中心与甲公司签订《场地租用合同》，约定甲公司向体育中心租用场地4,224平方米，建保龄球馆、网球馆，租赁期限45年，期满后保龄球馆及附属设施全部归体育中心所有。
1996年7月22日，双方签订上述《场地租用合同》的《补充合同》，约定将建保龄球馆、网球馆改为建球类综合馆，重新确认租用场地面积为4,745.6平方米。
1997年7月9日，某市体育中心。甲公司、乙公司三方签署《合同转让协议书》，约定乙公司受让、承接甲公司在上所述《场地租用合同》及《补充合同》中的全部权利义务（乙公司系由甲公司于1995年11月29日依法设立的外商独资经营企业）。
2002年10月8日，因催讨租金未果，体育中心向某市中院提起诉讼，请求判令乙公司履行1997年7月9日上述《合同转让协议书》。经调解，双方达成终止转让协议、返还场馆抵转让款等协议。之后，甲公司实际经营场馆。
2004年12月9日，甲公司、乙公司向某市中院提起诉讼，请求确认上述《场地租用合同》及其《补充合同》、《合同转让协议书》无效，请求判令体育中心接收甲公司投资建设的场馆和乙公司购置的保龄球设备，返还甲公司公司场馆基建、装修款和赔偿经济损失，赔偿乙公司保龄球设备款，并补偿经济损失。
2004年12月28日，体育中心提出反诉，请求判令甲公司交付球类综合馆的全部产权登记文件，支付场地使用费延期付款违约金，乙公司对甲公司上述给付款项中的相关延期给付违约金承担连带清偿责任。
法院裁判观点及主要理由：
本案历经某市中院一审、某省高院二审及最高院指令某省高院再审，最后经最高院提审后作出终审判决。
最高院关于本案《场地租用合同》、《补充合同》和《合同转让协议书》合同效力的裁判观点及主要依据：
本案所涉《场地租用合同》、《补充合同》和《合同转让协议书》为无效合同。
本案中，体育中心享有的土地使用权是通过划拨方式取得的，并非通过出让方式取得。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，出租通过划拨方式取得的国有土地使用权的，应当报经相关政府土地管理部门批准。而本案所涉甲公司与体育中心之间的《场地租用合同》与《补充合同》以及甲公司、乙公司与体育中心之间的《合同转让协议书》并未报经政府相关部门审批。上述合同分别签订于1995年、1996年和1997年，应当适用《中华人民共和国涉外经济合同法》的相关规定审查合同的效力。根据《中华人民共和国涉外经济合同法》的规定，本案所涉《场地租用合同》、《补充合同》和《合同转让协议书》均因违反内地法律的规定而应当认定无效。
备注：类似案件可能因实际情况存在差异，法院的判决结果也可能有所不同，如需咨询可联系本站房地产法律专业律师。
出租通过划拨方式取得的国有土地使用权，应报相关政府土地管理部门批准，未经批准而出租的，最高院经审理后认为租赁合同为无效合同。
案情经过：
1995年11月14日，某市体育中心与甲公司签订《场地租用合同》，约定甲公司向体育中心租用场地4,224平方米，建保龄球馆、网球馆，租赁期限45年，期满后保龄球馆及附属设施全部归体育中心所有。
1996年7月22日，双方签订上述《场地租用合同》的《补充合同》，约定将建保龄球馆、网球馆改为建球类综合馆，重新确认租用场地面积为4,745.6平方米。
1997年7月9日，某市体育中心。甲公司、乙公司三方签署《合同转让协议书》，约定乙公司受让、承接甲公司在上所述《场地租用合同》及《补充合同》中的全部权利义务（乙公司系由甲公司于1995年11月29日依法设立的外商独资经营企业）。
2002年10月8日，因催讨租金未果，体育中心向某市中院提起诉讼，请求判令乙公司履行1997年7月9日上述《合同转让协议书》。经调解，双方达成终止转让协议、返还场馆抵转让款等协议。之后，甲公司实际经营场馆。
2004年12月9日，甲公司、乙公司向某市中院提起诉讼，请求确认上述《场地租用合同》及其《补充合同》、《合同转让协议书》无效，请求判令体育中心接收甲公司投资建设的场馆和乙公司购置的保龄球设备，返还甲公司公司场馆基建、装修款和赔偿经济损失，赔偿乙公司保龄球设备款，并补偿经济损失。
2004年12月28日，体育中心提出反诉，请求判令甲公司交付球类综合馆的全部产权登记文件，支付场地使用费延期付款违约金，乙公司对甲公司上述给付款项中的相关延期给付违约金承担连带清偿责任。
法院裁判观点及主要理由：
本案历经某市中院一审、某省高院二审及最高院指令某省高院再审，最后经最高院提审后作出终审判决。
最高院关于本案《场地租用合同》、《补充合同》和《合同转让协议书》合同效力的裁判观点及主要依据：
本案所涉《场地租用合同》、《补充合同》和《合同转让协议书》为无效合同。
本案中，体育中心享有的土地使用权是通过划拨方式取得的，并非通过出让方式取得。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，出租通过划拨方式取得的国有土地使用权的，应当报经相关政府土地管理部门批准。而本案所涉甲公司与体育中心之间的《场地租用合同》与《补充合同》以及甲公司、乙公司与体育中心之间的《合同转让协议书》并未报经政府相关部门审批。上述合同分别签订于1995年、1996年和1997年，应当适用《中华人民共和国涉外经济合同法》的相关规定审查合同的效力。根据《中华人民共和国涉外经济合同法》的规定，本案所涉《场地租用合同》、《补充合同》和《合同转让协议书》均因违反内地法律的规定而应当认定无效。
备注：类似案件可能因实际情况存在差异，法院的判决结果也可能有所不同，如需咨询可联系本站房地产法律专业律师。
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